Anschlussfinanzierung: was der Bankwechsel wirklich kostet

Wenn du bei der Anschlussfinanzierung die Bank wechselst, fallen fast ausschließlich Kosten rund um die Grundschuld an. Die Grundschuld ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit. Eine Bearbeitungsgebühr für den Wechsel verlangt die neue Bank nicht. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt an einer einzigen Entscheidung: ob die bestehende Grundschuld an die neue Bank übertragen wird oder ob sie gelöscht und neu eingetragen werden muss. Bleibst du bei deiner bisherigen Bank, entstehen weder Grundbuch- noch Notarkosten.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Beim Bankwechsel fallen fast nur Kosten rund um die Grundschuld an. Eine Bearbeitungsgebühr für den Wechsel erhebt die neue Bank nicht.
• Die Grundschuldabtretung ist der günstigste Weg. Die alte Bank überträgt die Grundschuld direkt an die neue, ein eigener Notartermin entfällt.
• Löschung der alten Grundschuld und Neueintragung sind der teuerste Weg. Hier kommen zwei kostenpflichtige Vorgänge und ein Notartermin zusammen.
• Bleibst du bei derselben Bank, entstehen keine Grundbuch- und keine Notarkosten.
• Die Wechselkosten fallen einmal an. Die Zinsersparnis wirkt jeden Monat über die gesamte neue Zinsbindung.

Inhaltsübersicht

• Welche Kosten beim Bankwechsel wirklich anfallen
• Grundschuld übertragen: so läuft die Abtretung ab
• Was die Grundschuldabtretung kostet
• Notar- und Grundbuchkosten beim Bankwechsel
• Aufwand und versteckte Kosten
• Kosten gegen Zinsersparnis
• Fazit
• Häufige Fragen

Ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung kostet dich fast nur das, was die Änderung im Grundbuch kostet. Die neue Bank verlangt keine Bearbeitungs- oder Abschlussgebühr dafür, dass sie deine Restschuld übernimmt. Restschuld ist der Betrag, den du der Bank noch schuldest.

Der Grund liegt in der Grundschuld selbst. Sie ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern besteht unabhängig davon weiter (§§ 1191 ff. BGB). Genau deshalb lässt sie sich wiederverwenden und an eine andere Bank weitergeben, statt sie löschen und neu bestellen zu müssen. Was der Wechsel am Ende kostet, entscheidet sich also an der Frage, welchen der drei Wege deine neue Bank bei der Grundschuld geht.

Ein Punkt zur Einordnung: Verlängerst du bei deiner bisherigen Bank, entstehen diese Kosten gar nicht erst. Die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch stehen, es gibt keinen Gläubigerwechsel. Was Verlängerung und Wechsel sonst unterscheidet, liest du im Artikel zum Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung.

Dieser Artikel beantwortet die Kostenfrage. Wie der Wechsel abläuft, welche Fristen gelten und in welcher Reihenfolge du vorgehst, steht im Artikel zum Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung.

Grundschuld übertragen: so läuft die Abtretung ab

Die Grundschuldabtretung ist die Übertragung deiner bestehenden Grundschuld von der alten auf die neue Bank. Im Grundbuch wird dabei nichts gelöscht und nichts neu bestellt. Es wechselt nur der eingetragene Gläubiger, also die Bank, zu deren Gunsten die Sicherheit steht.

Rechtlich funktioniert das, weil die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gekoppelt ist. Sie wird eigenständig übertragen (§§ 873 Abs. 1, 1192 Abs. 1, 1154 BGB), die Darlehensforderung wird separat abgetreten (§ 398 BGB). Genau diese Trennung macht die Abtretung möglich.

Der Ablauf hat drei Schritte. Die meisten davon laufen ohne dich:

1. Die neue Bank fordert bei der alten Bank eine Ablösebestätigung an. Darin steht, welcher Betrag zum Stichtag noch offen ist.
2. Die alte Bank erklärt die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Diese Erklärung geht zwischen den beiden Instituten hin und her.
3. Das Grundbuchamt schreibt den Gläubiger um. Dafür stellt es eine Rechnung.

Du selbst unterschreibst in der Regel nur die Unterlagen deiner neuen Bank. Einen eigenen Notartermin brauchst du für die Abtretung nicht.

Was der Rückgewähranspruch damit zu tun hat

Im Zusammenhang mit der Abtretung taucht oft der Rückgewähranspruch auf. Damit ist dein Anspruch gemeint, die Grundschuld zurückzubekommen, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist. Du kannst dann verlangen, dass sie gelöscht oder auf dich übertragen wird.

Wenn du die Bank wechselst, will die neue Bank diesen Anspruch mitübertragen bekommen. Praktisch bedeutet das für dich: Du unterschreibst eine Abtretung der Rückgewähransprüche. Sie kostet dich nichts extra und ist ein Standardschritt, kein Sonderfall.

Was die Grundschuldabtretung kostet

Für einen Bankwechsel gibt es drei Wege, mit der bestehenden Grundschuld umzugehen. Sie unterscheiden sich deutlich im Preis.

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, also nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Sie sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar und jedem Grundbuchamt gleich. Verhandeln lässt sich daran nichts.

Die Rangfolge der drei Wege ist eindeutig: Die Abtretung ist deutlich günstiger als Löschung mit Neueintragung, weil sie einen kompletten Vorgang und den Notartermin spart. Frag deine neue Bank früh, ob sie die Abtretung anbietet. Nicht jede Bank geht diesen Weg.

Notar- und Grundbuchkosten beim Bankwechsel

Notar- und Grundbuchkosten sind die beiden Posten, die beim Bankwechsel überhaupt entstehen können. Ob sie anfallen, hängt allein am gewählten Weg.

Bei der Abtretung bleibt nur die Umschreibung im Grundbuch. Grundbuchgebühren sind Justizverwaltungsgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), auf sie fällt keine Umsatzsteuer an. Ein Notar muss dabei nichts beurkunden.

Bei Löschung und Neueintragung kommt ein Notartermin hinzu, weil die neue Grundschuld notariell bestellt werden muss. Diese Notarkosten fallen ausschließlich in diesem Fall an, nicht bei der Abtretung.

Wichtig für die Einordnung: Die Prozentwerte, die du zu Notar- und Grundbuchkosten häufig liest, beziehen sich auf den Immobilienkauf und auf den Kaufpreis. Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es keinen Kaufpreis. Maßgeblich ist hier die Höhe der Grundschuld. Die Gebühr fällt entsprechend niedriger aus. Was beim Kauf anfällt, steht im Artikel zu den Notarkosten beim Immobilienkauf.

Aufwand und versteckte Kosten

Neben den Grundbuchkosten gibt es einen Posten, den viele unterschätzen: den Aufwand für Unterlagen. Die neue Bank bewertet deine Immobilie neu. Dabei kann sie Dokumente verlangen, die du beim Kauf zwar hattest, die aber nicht mehr aktuell sind.

Typische Fälle sind ein Grundriss, der nach einem Umbau nicht mehr stimmt, ein älterer Grundbuchauszug oder eine Wohnflächenberechnung, die neu erstellt werden muss. Solche Dokumente kosten Geld und vor allem Zeit.

Plane deshalb früh. Deine Zinsbindung endet zu einem festen Datum. Zinsbindung heißt: so lange bleibt dein Zinssatz garantiert gleich. Wer sechs bis zwölf Monate vorher anfängt, hat genug Luft für Unterlagen und für den Vergleich. Dann bleibt der Wechsel ein planbarer Schritt.

Kosten gegen Zinsersparnis

Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet ein einfacher Vergleich: einmalige Wechselkosten gegen die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung. Dieser Vergleich fällt meist klar zugunsten des Wechsels aus.

Der Grund ist die Zeit. Die Wechselkosten zahlst du einmal. Die Zinsersparnis wirkt jeden Monat, über viele Jahre. Selbst ein kleiner Zinsunterschied summiert sich dabei zu einem Betrag, der die einmaligen Kosten deutlich übersteigt.

Ein Beispiel macht das greifbar. Angenommen, du sparst durch den Wechsel 0,3 Prozentpunkte Zins bei einer Restschuld von 200.000 €. Im ersten Jahr sind das rund 600 € weniger Zinsen. Über zehn Jahre bleibt der Vorteil im mittleren vierstelligen Bereich, auch wenn die Restschuld dabei sinkt. Dem stehen einmalige Kosten im dreistelligen Bereich gegenüber.

Ein zweiter Hebel ist das Timing. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang deines Darlehens hast du das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB). Kündigst du auf dieser Grundlage, zahlst du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich für die Bank, wenn du dein Darlehen früher ablöst. Der Wechsel ist dann besonders günstig, weil außer den Grundbuchkosten nichts hinzukommt.

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Fazit

Ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung ist günstiger, als sein Ruf vermuten lässt. Es fallen fast nur Kosten rund um die Grundschuld an, Bearbeitungsgebühren gibt es keine. Am günstigsten ist die Abtretung: Die alte Bank überträgt die Grundschuld direkt an die neue, ein Notartermin entfällt, es bleibt die Rechnung des Grundbuchamts. Löschung und Neueintragung sind deutlich teurer und lohnen sich selten. Bleibst du bei derselben Bank, entstehen gar keine Grundbuch- oder Notarkosten. Rechne die einmaligen Kosten gegen die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung. Meist trägt schon ein kleiner Zinsunterschied den Wechsel. Plane genug Zeit für die Unterlagen ein, dann bleibt es ein ruhiger, planbarer Schritt zu besseren Konditionen für dein Zuhause.

Häufige Fragen