Notarkosten beim Hauskauf: wer zahlt was?

Die Notarkosten beim Hauskauf liegen bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie trägt in der Regel die Käuferseite, weil sie den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung beauftragt. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 4.000 bis 6.000 Euro, die du aus deinem Eigenkapital zahlst. Der Notar ist nicht verhandelbar und auch nicht auswählbar nach Preis: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Notarkosten: rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich festgelegt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
• Seit dem 1. Juni 2025 sind die Gebühren um sechs bis neun Prozent gestiegen. Die früher gängige Faustregel „etwa ein Prozent“ ist damit zu niedrig.
• Die Käuferseite zahlt Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Die Löschung alter Grundschulden zahlt die Verkäuferseite.
• Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und werden fast immer aus Eigenkapital gedeckt, nicht mitfinanziert.
• Beim Wohnungskauf gilt dieselbe Gebührentabelle. Der Betrag ist nur niedriger, weil der Kaufpreis niedriger ist.

Inhaltsübersicht

• Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
• Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?
• Welche Leistungen stecken in der Rechnung?
• Beispielrechnung bei 400.000 Euro
• Kannst du die Notarkosten mitfinanzieren?
• Notarkosten beim Wohnungskauf
• Fazit
• Häufige Fragen

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Notarkosten sind gesetzlich festgelegte Gebühren für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags und die Abwicklung des Eigentumsübergangs. Sie richten sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel nach dem Kaufpreis, und stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz.

Als Orientierung gilt: rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Gebührentabelle ist degressiv aufgebaut. Das bedeutet, dass der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis sinkt. Ein Kauf über 200.000 Euro liegt tendenziell näher an 1,5 Prozent, ein Kauf über 700.000 Euro näher an 1,0 Prozent.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Zum 1. Juni 2025 hat das Kostenrechtsänderungsgesetz die Gebühren um sechs bis neun Prozent angehoben. Wenn du noch eine Faustregel von „etwa einem Prozent“ im Kopf hast, rechne besser mit mehr. Für die Kalkulation ist es klüger, den höheren Wert anzusetzen und sich später zu freuen.

Ein Preisvergleich ist hier nicht möglich, und das ist eine gute Nachricht. Alle Notariate rechnen nach derselben Tabelle ab. Wer dir eine günstigere Beurkundung anbietet, verstößt gegen das Gesetz.

Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?

Wer trägt die Notarkosten beim Hauskauf? Die Rechnung geht in der Regel an die Käuferseite. Der Grund ist einfach: Wer die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch beauftragt, trägt auch die Kosten dafür.

Es gibt eine wichtige Ausnahme, die dir Geld spart: Wenn auf der Immobilie noch eine Grundschuld der finanzierenden Bank der Verkäuferseite liegt, muss diese gelöscht werden. Diese Löschung zahlt die Verkäuferseite, denn sie ist verpflichtet, dir die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Prüfe im Kaufvertragsentwurf, ob das dort auch so steht.

Umgekehrt zahlst du die Kosten für die Eintragung deiner eigenen Grundschuld, also der Sicherheit für deine Bank. Sie fällt an, sobald du finanzierst, und ist ein eigener Posten neben der Beurkundung des Kaufvertrags.

Welche Leistungen stecken in der Rechnung?

Die Notarrechnung ist keine Pauschale, sondern eine Summe einzelner Gebühren. Diese Posten kommen typischerweise zusammen:

• Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, der größte Einzelposten.
• Eintragung der Auflassungsvormerkung, die dich schon vor dem Eigentumsübergang schützt.
• Beurkundung der Grundschuldbestellung für deine Bank.
• Vollzugs- und Betreuungsgebühren für die Abwicklung, etwa das Einholen von Genehmigungen und die Überwachung der Zahlung.
• Auslagen wie Abschriften, Porto und Umsatzsteuer.

Die Gebühren des Grundbuchamts sind darin nicht enthalten und werden als eigener Gebührentatbestand mit eigenem Kostenschuldner erhoben. Meist erhältst du dafür eine separate Rechnung, die einige Wochen nach der Notarrechnung folgt. Sie liegen bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises und sind von der Umsatzsteuer befreit. Wie sich dieser Block genau zusammensetzt und was die Auflassungsvormerkung für dich leistet, steht ausführlich in unserem Ratgeber zu den Kosten für Notar und Grundbuchamt im Detail.

Was kostet ein Notar beim Hauskauf? Beispielrechnung bei 400.000 Euro Kaufpreis

Damit die Prozentwerte greifbar werden, hier eine Rechnung mit runden Zahlen. Sie ist eine Orientierung, keine Zusicherung: Der genaue Betrag hängt vom Umfang der Beurkundung und der Höhe deiner Grundschuld ab.

Dieser Block ist nur ein Teil deiner Kaufnebenkosten. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, und je nach Fall die Maklerprovision. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler bei etwa fünf bis achteinhalb Prozent des Kaufpreises. Mit hälftiger Maklerprovision werden oft rund achteinhalb bis zwölf Prozent daraus. Einen Überblick über alle Kaufnebenkosten im Überblick findest du in unserem Ratgeber dazu.

Kannst du die Notarkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht, und das ist der Punkt, an dem viele Kaufpläne ins Rutschen kommen. Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital bezahlt. Der Grund liegt in der Logik der Bank: Notarkosten schaffen keinen Gegenwert, den sie im Notfall verwerten könnte. Die Immobilie ist als Sicherheit da, die Rechnung des Notariats nicht.

Einzelne Banken finanzieren die Nebenkosten mit. Der Preis dafür sind deutlich schlechtere Konditionen, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent steigt. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem Wert, den die Bank der Immobilie zuschreibt. Je höher er ist, desto höher der Zinsaufschlag.

Praktisch heißt das: Plane die Notarkosten von Anfang an als eigenen Posten in deinem Eigenkapital ein, nicht als Restgröße. Wer beim Kaufpreis bis an die Grenze geht und die Nebenkosten vergisst, steht kurz vor dem Notartermin ohne Puffer da.

Notarkosten beim Wohnungskauf: was ist anders?

Rechnerisch nichts. Es gilt dieselbe Gebührentabelle, und der Prozentsatz bemisst sich am Kaufpreis. Weil Eigentumswohnungen im Schnitt günstiger sind als Häuser, fällt der Betrag niedriger aus.

Inhaltlich gibt es einen möglichen Unterschied, der aber nicht am Gebäudetyp hängt: Sobald eine Immobilie als Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz strukturiert ist, gehören Teilungserklärung und Aufteilungsplan zum Vorgang und werden geprüft. Das betrifft klassischerweise Eigentumswohnungen, kann aber zum Beispiel auch bei aufgeteilten Zweifamilienhäusern der Fall sein. Das kann den Vorgang aufwendiger machen, ändert aber die Gebührenlogik nicht.

Fazit

Notarkosten sind gesetzlich fixiert und lassen sich schon früh gut einschätzen. Sie liegen bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, wobei der genaue Betrag noch von Faktoren wie der Höhe deiner Grundschuld abhängt. Du zahlst sie als Käuferin oder Käufer aus deinem Eigenkapital. Zusammen mit dem Grundbuchamt kommst du auf rund 1,5 bis 2,0 Prozent.

Weil sie fix sind, lohnt es sich nicht, hier nach Einsparungen zu suchen. Was sich lohnt, ist der Vergleich bei der Finanzierung selbst. Wenn du bei 400.000 Euro Kaufpreis eine Bank findest, deren Zins um 0,2 Prozentpunkte niedriger liegt, sparst du über zehn Jahre ein Vielfaches der Notarkosten.

Häufige Fragen