KfW-Anschlussfinanzierung: was nach der Zinsbindung passiert

Dein KfW-Darlehen läuft nicht einfach weiter, wenn die Zinsbindung endet. Weil die Zinsbindung kürzer ist als die Laufzeit, bleibt eine Restschuld offen – für die brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Die Förderbank schickt dir dafür ein Verlängerungsangebot mit einem neuen Zinssatz. Dieses Angebot ist ein Preis wie jeder andere und nicht automatisch marktgerecht.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ein KfW-Darlehen verlängert sich nicht von allein. Die Förderbank macht ein neues Angebot, dem du zustimmen musst.
• Der Ablauftag steht in deinem Darlehensvertrag und im Tilgungsplan. Von dort rechnest du rückwärts.
• Am Ende deiner Zinsbindung kannst du das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung voll zurückzahlen, wenn du keine Anschlussfinanzierung brauchst. Im Wohneigentumsprogramm (max. 10 Jahre Zinsbindung) genügt dafür schon das reguläre Fristende; die 10-Jahres-Sonderregel des § 489 BGB betrifft vor allem längere Zinsbindungen.
• Drei Optionen: Angebot annehmen, bei einer anderen Bank ablösen, mit dem Bankdarlehen zusammenlegen.
• Dein KfW-Anteil hat im Grundbuch meist keine eigene Rangstelle: Hausbank und KfW-Darlehen teilen sich in der Regel eine gemeinsame Grundschuld. Deshalb lohnt es sich selten, nur den kleinen Förderanteil allein umzuschulden.

Inhaltsübersicht

• Was ist eine KfW-Anschlussfinanzierung?
• Verlängert sich dein KfW-Darlehen automatisch?
• Was passiert bei KfW-Krediten nach der Zinsbindung?
• Deine drei Optionen im Vergleich
• Warum der Rang im Grundbuch mitentscheidet
• Sind die KfW-Anschlusskonditionen schlechter als am freien Markt?
• So rechnest du aus, ob der Wechsel lohnt
• Fazit
• Häufige Fragen

Was ist eine KfW-Anschlussfinanzierung?

Eine KfW-Anschlussfinanzierung ist die neue Finanzierung für den Teil deines Förderdarlehens, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Zinsbindung bedeutet: so lange bleibt dein Zinssatz garantiert gleich. Danach wird der Preis neu verhandelt, obwohl das Darlehen selbst weiterläuft.

Bei einem Förderdarlehen fällt das besonders auf, weil Zinsbindung und Laufzeit weit auseinanderliegen. Im Wohneigentumsprogramm (KfW 124) wählst du 5 oder 10 Jahre Zinsbindung, die Laufzeit reicht bis zu 35 Jahre. Nach der ersten Zinsbindung ist also ein großer Teil deiner Schulden noch da.

Dein Vertragspartner ist dabei in der Regel nicht die KfW, sondern deine Bank. Die Post zur Verlängerung kommt deshalb meist von der Bank. Deine Bank prüft und zahlt das Förderdarlehen im sogenannten Hausbankprinzip aus und tritt gegenüber der KfW nur als durchleitendes Institut auf. Deshalb steht dein KfW-Anteil im Grundbuch in aller Regel nicht separat, sondern zusammen mit dem Bankdarlehen unter einer gemeinsamen Grundschuld zugunsten deiner Bank.

Mehr zu den drei Wegen liest du in Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Vergleich.

Verlängert sich dein KfW-Darlehen automatisch?

Nein. Es gibt keine stille Fortsetzung zu den alten Bedingungen. Vor dem Ablauftag bekommst du ein Verlängerungsangebot mit einem neuen Zinssatz für eine neue Zinsbindung. Erst wenn du zustimmst, läuft dein Darlehen weiter. Stimmst du nicht zu und regelst auch sonst nichts, wird die Restschuld zum Ablauftag fällig.

Läuft dein Darlehen zum Quartalsende aus, ist dieses Datum dein Stichtag. Er steht in deinem Darlehensvertrag und im Tilgungsplan. Von dort rechnest du rückwärts, denn ein Wechsel braucht Vorlauf für Unterlagen, Prüfung und die Änderung im Grundbuch. Wer erst mit dem Angebot der eigenen Bank zu vergleichen beginnt, hat diesen Vorlauf verbraucht.

Den Zeitplan und die Schritte am Ende der Zinsbindung erklären wir ausführlich in Zeitplan und Schritte am Ende der Zinsbindung.

Was passiert bei KfW-Krediten nach der Zinsbindung?

Drei Dinge ändern sich gleichzeitig: der Zinssatz, deine monatliche Rate und die Rechte in deinem Vertrag. Die Restschuld selbst bleibt und wandert nur in einen neuen Vertrag.

Dein Kündigungsrecht am Ende der Zinsbindung

Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung darfst du jedes Immobiliendarlehen kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate – eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Das ist der Ausgleich, den eine Bank sonst verlangen darf, wenn du früher zurückzahlst. Das Recht steht in § 489 BGB und kann im Vertrag nicht ausgeschlossen werden. Bei mehreren Teilauszahlungen zählt der Tag nach der letzten.

Für Förderdarlehen ist das auf den ersten Blick wichtig, weil es im Wohneigentumsprogramm (KfW 124) keine Sondertilgung gibt und eine vorzeitige Rückzahlung sonst nur vollständig und nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. In der Praxis greift die 10-Jahres-Regel hier aber selten: Die Zinsbindung im Wohneigentumsprogramm beträgt maximal 10 Jahre und endet damit ohnehin spätestens zu dem Zeitpunkt, ab dem § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst zu wirken beginnt. Schon zum regulären Ende deiner Zinsbindung darfst du kündigen, mit nur einem Monat Frist und ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Entscheidend ist deshalb weniger die 10-Jahres-Regel selbst als die Erkenntnis: Du musst am Ende der Zinsbindung nicht automatisch weiterfinanzieren. Brauchst du keine Anschlussfinanzierung mehr, kannst du dein KfW-Darlehen zu diesem Termin einfach vollständig zurückzahlen.

Welche Zinsen gelten nach der Zinsbindung?

Der neue Zinssatz steht im Verlängerungsangebot und gilt für die nächste Zinsbindung. Er entsteht am Tag des Angebots und hat mit dem Zinssatz von damals nichts mehr zu tun. Er ist ein Angebot, kein festgelegter Fördertarif.

Gesetzt wird dieser Satz von der Förderbank, nicht von deiner Hausbank. Deine Bank leitet ihn weiter, verhandeln lässt er sich kaum. Dein Hebel ist die Wahl zwischen Annehmen und Ablösen.

Er hängt am Zinsniveau am Kapitalmarkt am Tag des Angebots, an der Länge der neuen Zinsbindung und an der verbleibenden Laufzeit deines Darlehens. Dein Einkommen und der Wert deiner Immobilie spielen dagegen keine Rolle mehr. Beides wurde bei der Zusage geprüft, das Darlehen läuft schon und die Sicherheit ist eingetragen.

Einordnen kannst du den Satz trotzdem selbst. Hol dir Vergleichsangebote für dieselbe Restschuld und dieselbe Zinsbindung, sonst sagt der Unterschied nichts. Und stell nicht nur die Zinssätze gegenüber, sondern auch die Rate, die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung und die Rechte im Vertrag, vor allem die Sondertilgung.

Zwei Fragen bringen dich an die Zahlen: Deine Bank fragst du, wann das Verlängerungsangebot kommt, bis wann du es annehmen kannst und welche Zinsbindungen zur Wahl stehen. Bei der Förderbank oder im Merkblatt zum Programm fragst du, ob der Satz im Verlängerungsangebot noch ein verbilligter Förderzins ist oder ein normaler Marktsatz.

Deine drei Optionen im Vergleich

Das Angebot der Förderbank annehmen

Das ist der bequemste Weg. Du sparst dir jeden Aufwand und zahlst mit dem Verzicht auf einen Vergleich.

Das Förderdarlehen bei einer anderen Bank ablösen

Ja, das ist möglich. Nach dem Ende der Zinsbindung bist du weder an die KfW noch an deine bisherige Bank gebunden. Eine andere Bank zahlt die Restschuld an deine bisherige Bank und finanziert sie zu ihren Konditionen weiter. Zwei Punkte gehören dazu: Ein neues Förderdarlehen bekommst du nicht, denn Umschuldungen sind im Wohneigentumsprogramm (KfW 124) nicht förderfähig. Und weil Bankdarlehen und Förderanteil bislang eine gemeinsame Grundschuld teilen, muss diese für den Wechsel freigegeben werden, bevor die neue Bank ihre eigene Sicherheit einträgt.

Beide Darlehen zusammenlegen

Neben dem Förderdarlehen läuft häufig ein größeres Bankdarlehen. Fallen beide Zinsbindungen zusammen, wird aus zwei Verträgen einer. Für die größere Summe bekommst du meist bessere Konditionen als für ein kleines Restdarlehen allein.

Dabei gehört ein Blick auf die Tilgung dazu. Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du Schulden abbaust. Die meisten Banken erwarten, dass du vor dem Renteneintritt schuldenfrei bist. Als Faustregel gilt: 2 % Tilgung entsprechen rund 30 Jahren, 3 % rund 25 Jahren und 4 % rund 20 Jahren. Wer beim Anschluss 44 ist, hat bis 67 noch 23 Jahre und braucht deshalb mehr als die anfänglichen 2 %.

Wenn du wissen willst, was deine Anschlussfinanzierung heute am Markt kostet: Im Finanzierungsvergleich siehst du die Angebote von 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst. Wir stellen dir die Daten und den Überblick dafür bereit.

Warum der Rang im Grundbuch mitentscheidet

Im Grundbuch steht nicht nur, wer welche Sicherheit hat, sondern auch in welcher Reihenfolge. Diese Reihenfolge heißt Rang. Sie entscheidet, wer im Notfall zuerst Geld aus dem Verkauf der Immobilie bekommt. Die Sicherheit selbst ist die Grundschuld, also das Recht der Bank an deiner Immobilie.

Dein KfW-Darlehen hat dabei in aller Regel gar keine eigene Rangstelle. Weil deine Bank das Förderdarlehen im Hausbankprinzip nur durchleitet, sichert sie Bankdarlehen und KfW-Anteil gemeinsam über eine einzige Grundschuld ab. Für eine neue Bank bedeutet das: Will sie nur den kleinen Förderanteil übernehmen, muss deine bisherige Bank einen Teil dieser gemeinsamen Grundschuld freigeben – ein Aufwand, den viele Banken für einen kleinen Restbetrag scheuen oder sich mit einem Aufschlag bezahlen lassen.

Daraus folgt eine Regel: Löst du nur das kleine Förderdarlehen ab, verhandelst du aus einer schwachen Position, weil die Grundschuld dafür extra aufgeteilt werden muss. Löst du beide Darlehen gemeinsam ab, wird die bestehende Grundschuld komplett freigegeben – die neue Bank kann dann für die gesamte Summe eine eigene, erstrangige Grundschuld eintragen lassen.

Was die Abtretung der Grundschuld kostet, erklären wir in was die Abtretung der Grundschuld kostet.

Sind die KfW-Anschlusskonditionen schlechter als am freien Markt?

Nicht automatisch schlechter, aber auch nicht automatisch besser. Die Förderung wirkte vor allem am Anfang, über einen verbilligten Zinssatz und tilgungsfreie Anlaufjahre. Dass dieser Vorteil nach der Zinsbindung bleibt, ist nirgends zugesagt.

Vergleiche das Angebot deshalb an denselben Größen wie jedes andere: deine monatliche Rate, deine Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung und die Rechte im Vertrag. Der Grund für die oft schwächeren Konditionen: Förderprogramme wie das Wohneigentumsprogramm zielen auf den Erstkauf oder auf Modernisierungsmaßnahmen ab, nicht auf eine dauerhaft günstige Anschlussfinanzierung.

Leicht zu übersehen ist dabei die Flexibilität. Im Wohneigentumsprogramm gibt es keine Sondertilgung, also keine zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst. Bei normalen Bankdarlehen sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten marktüblich. Wer mit einer Erbschaft oder höheren Rücklagen rechnet, gewinnt hier auch bei gleichem Zinssatz.

So rechnest du aus, ob der Wechsel lohnt

Die Rechnung braucht vier Schritte.

1. Restschuld beider Darlehen zum Ablauftag aus dem Tilgungsplan ablesen.
2. Zinsunterschied zwischen Verlängerungsangebot und bestem Vergleichsangebot in Prozentpunkten festhalten.
3. Zinsvorteil im Jahr berechnen: Restschuld × Zinsunterschied.
4. Diesen Vorteil den Kosten für die Änderung im Grundbuch gegenüberstellen.

Ein Beispiel: eine selbstgenutzte Eigentumswohnung, finanziert aus einem Bankdarlehen und einem Förderdarlehen aus dem Wohneigentumsprogramm. Zum Ablauftag stehen noch 140.000 € und 38.000 € offen, zusammen 178.000 €. Das Vergleichsangebot liegt 0,3 Prozentpunkte unter dem Verlängerungsangebot.

• Nur das Förderdarlehen gewechselt: 38.000 € × 0,3 % = 114 € Vorteil im ersten Jahr.
• Beide Darlehen gemeinsam gewechselt: 178.000 € × 0,3 % = 534 € Vorteil im ersten Jahr.

Dieser Unterschied ist der ganze Punkt. Bei 114 € im Jahr trägt ein Wechsel die Kosten für das Grundbuch selten, zumal die neue Bank für die aufwendige Teilfreigabe der gemeinsamen Grundschuld oft einen Aufschlag verlangt. Bei 534 € im Jahr sieht die Rechnung anders aus. Die entscheidende Frage ist deshalb selten, was du mit dem Förderdarlehen machst, sondern was du mit deiner gesamten Finanzierung machst.

Fazit

Ein KfW-Darlehen endet nicht mit der Zinsbindung. Es verlängert sich auch nicht von allein. Es entsteht ein neuer Preis, den du prüfen darfst wie jedes andere Angebot. Deine drei Wege: annehmen, ablösen oder mit dem Bankdarlehen zusammenlegen. Weil Bankdarlehen und Förderanteil sich meist eine Grundschuld teilen, lohnt ein Wechsel selten für den kleinen Rest allein, oft aber für beide gemeinsam.

Häufige Fragen