Forward-Darlehen Zinsaufschlag: Was der Vorlauf kostet

Prüfhinweis: Das Expertenzitat in diesem Artikel wurde von Claude formuliert und ist Adrian Sauer zugeschrieben. Bitte fachlich und im eigenen Wortlaut prüfen, bevor der Artikel veröffentlicht wird. Gelb markierte Stellen brauchen deine Bestätigung.

Beim Forward-Darlehen zahlst du für die Zinsgarantie einen Aufschlag. Der wird pro Monat Vorlaufzeit berechnet. Bei vielen Angeboten beginnt er erst nach einer aufschlagsfreien Zeit, sodass nicht jeder Vorlaufmonat auch Geld kostet. Bereitstellungszinsen fallen in der Wartezeit in der Regel nicht an, weil die Summe zu einem festen Termin in einer Zahlung fließt. Die eigentliche Kostenfalle liegt woanders: Du musst das Darlehen abnehmen. Hier stehen alle Kostenposten und der Rechenweg dazu.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Zinsaufschlag wird pro Monat Vorlaufzeit berechnet und auf deinen Sollzins aufgeschlagen. Die Höhe pro Monat unterscheidet sich von Bank zu Bank und von Zinsphase zu Zinsphase.
• Viele Banken rechnen die ersten Monate aufschlagsfrei. Nur die Monate danach kosten etwas.
• Bereitstellungszinsen fallen beim klassischen Forward-Darlehen für eine Anschlussfinanzierung in der Regel nicht an.
• Marktüblich sind Vorlaufzeiten bis zu 60 Monate, also fünf Jahre.
• Du musst das Darlehen zum vereinbarten Termin abnehmen. Springst du ab, kann eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden.
• Rechenweg: aufschlagspflichtige Monate mal Aufschlag pro Monat ergibt den Aufschlag in Prozentpunkten. Das mal Restschuld ergibt die Mehrkosten pro Jahr.

Inhaltsübersicht

• Was ist der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen?
• Prämie oder Wette: der häufigste Denkfehler
• So rechnest du den Zinsaufschlag selbst nach
• Fallen bei einem Forward-Darlehen Bereitstellungszinsen an?
• Wie lange im Voraus kannst du dir die Konditionen sichern?
• Abnahmepflicht: die eigentliche Kostenfalle
• Die drei Kostenposten im Vergleich
• Fazit
• Häufige Fragen

Was ist der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen?

Der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen ist der Preis dafür, dass eine Bank dir heute einen Zinssatz für einen Termin in der Zukunft garantiert. Beim Forward-Darlehen sicherst du dir den Zins für eine Finanzierung, die erst später startet. Mehr dazu, wie ein Forward-Darlehen funktioniert und wann es sich lohnt, liest du in unserem separaten Ratgeber.

Der Aufschlag ist keine Gebühr, die du überweist. Er wird auf den Sollzins draufgerechnet, den du ohne Vorlauf bekommen hättest. Er läuft in jeder Monatsrate mit. Berechnet wird er pro Monat Vorlaufzeit, also für die Zeit zwischen deiner Unterschrift und dem Tag, an dem das Geld deine alte Finanzierung ablöst.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag pro Monat?

Verbindlich ist zuerst die Mechanik: Der Aufschlag wird pro Monat Vorlaufzeit berechnet und summiert sich über die Vorlaufzeit. Er ist damit planbar, sobald deine Bank ihren Satz pro Monat nennt. Aus diesem Monatssatz und der Zahl deiner Vorlaufmonate steht dein Gesamtaufschlag fest, ohne dass du den Markt einschätzen musst.

Die zweite belastbare Größe ist die aufschlagsfreie Zeit. Viele Banken rechnen die ersten Monate des Vorlaufs ohne Aufschlag, je nach Anbieter oft die ersten sechs bis zwölf Monate. Erst danach fängt die Uhr an zu laufen. Liegt dein gesamter Vorlauf innerhalb dieser Zeit, kostet die Zinsgarantie an dieser Stelle nichts extra. Diese Größe entscheidet also mit darüber, wie teuer dein Vorlauf wirklich wird.

Den Gesamtaufschlag rechnest du damit selbst aus: Vorlaufmonate minus aufschlagsfreie Monate, das Ergebnis mal Aufschlag pro Monat. Zum Mitrechnen eine Rechenannahme von 0,02 Prozentpunkten pro Monat, kein Marktwert: Bei 24 Monaten Vorlauf und sechs aufschlagsfreien Monaten sind das 18 × 0,02 = 0,36 Prozentpunkte auf deinen Sollzins. Mit einem anderen Monatssatz ändert sich nur der Faktor, nicht der Weg. Den ausführlichen Rechenweg mit Euro-Beträgen findest du im nächsten Abschnitt.

Was der Monatssatz selbst kostet, unterscheidet sich von Bank zu Bank und von Zinsphase zu Zinsphase, weil er daran hängt, was der Markt für die kommenden Jahre erwartet. Zwei Angebote für denselben Vorlauf können deutlich auseinanderliegen. Deshalb ist die entscheidende Frage an deine Bank: Wie viele Vorlaufmonate rechnen Sie aufschlagsfrei und wie hoch ist der Zinsaufschlag pro Monat danach in Prozentpunkten? Mit diesen zwei Zahlen ist die Frage nach der Höhe für deinen Fall beantwortet.

Prämie oder Wette: der häufigste Denkfehler

Ein Forward-Darlehen wird oft so gelesen: Ich wette darauf, dass die Zinsen steigen. Steigen sie nicht, habe ich verloren. Diese Lesart verwechselt den Aufschlag mit einem Verlust.

Treffender ist der Vergleich mit einer Versicherung. Der Aufschlag ist die Prämie. Du bezahlst nicht dafür, dass die Zinsen steigen, sondern dafür, dass es dich nicht mehr trifft, wenn sie es tun. Wer nur auf die Prämie schaut, vergleicht Kosten ohne den Gegenwert.

Der Aufschlag ist ohnehin nur eine der Zahlen im Angebot. Genauso wichtig ist, wie viel du monatlich zurückzahlst und wie viele Jahre du noch bis zur Rente hast. Die meisten Banken rechnen damit, dass du vor dem Renteneintritt schuldenfrei bist. Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht gibt dir dabei Luft, denn damit wirst du schneller schuldenfrei.

So rechnest du den Zinsaufschlag selbst nach

Du brauchst dafür keinen Rechner. Vier Schritte genügen. Alle Werte stehen in deinem Angebot und in deiner alten Finanzierung.

1. Zähle die Vorlaufmonate: die Monate zwischen Vertragsabschluss und dem Tag, an dem das Geld fließt.
2. Zieh die aufschlagsfreien Monate ab. Wie viele das sind, steht im Angebot.
3. Multipliziere die verbleibenden Monate mit dem Aufschlag pro Monat. Das Ergebnis ist dein Zinsaufschlag in Prozentpunkten.
4. Multipliziere diesen Aufschlag mit der Restschuld zum Ablösetermin. Das sind die Mehrkosten pro Jahr. Durch zwölf geteilt ergibt das den Betrag pro Monat.

Beispielrechnung

Angenommen, deine Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus. Zum Ablösetermin schuldest du der Bank noch 165.000 €. Das Angebot rechnet die ersten sechs Monate aufschlagsfrei und danach 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Der Wert 0,02 ist hier nur eine Rechenannahme, damit du den Weg siehst. Den Wert für deinen Fall findest du ausschließlich in deinem eigenen Angebot.

• Aufschlagspflichtige Monate: 24 − 6 = 18
• Zinsaufschlag: 18 × 0,02 = 0,36 Prozentpunkte
• Mehrkosten pro Jahr: 165.000 € × 0,36 % = 594 €
• Pro Monat: rund 50 €

Weil deine Restschuld über die Jahre sinkt, wird auch dieser Betrag kleiner. Die 594 € sind der Startwert im ersten Jahr, nicht der Durchschnitt.

Jetzt kommt der zweite Teil des Vergleichs, den viele weglassen. Halte den Aufschlag gegen das, wovor er dich schützt. Steigt der Marktzins bis zu deinem Ablösetermin um 1 Prozentpunkt, kostet dich das auf 165.000 € rund 1.650 € pro Jahr, also etwa 138 € im Monat. Das ist eine Rechnung, keine Prognose. Sie zeigt, in welchem Verhältnis Prämie und Risiko stehen.

Fallen bei einem Forward-Darlehen Bereitstellungszinsen an?

In der Regel nein, wenn es um eine klassische Anschlussfinanzierung geht. Die Bedingung dafür: Die Summe wird zu einem festen Termin in einer einzigen Zahlung ausgezahlt und löst deine alte Finanzierung ab.

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr dafür, dass du zugesagtes Geld später abrufst als vereinbart. Dieser Fall tritt beim Forward-Darlehen nicht ein, weil der Auszahlungstermin von Anfang an feststeht. Die Wartezeit davor ist der vereinbarte Vorlauf. Bezahlt wird sie über den Zinsaufschlag, nicht zusätzlich.

Anders liegt der Fall bei Finanzierungen, bei denen das Geld in mehreren Teilbeträgen abgerufen wird, etwa nach Baufortschritt. Dort ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten marktüblich, danach fällt die Gebühr auf den noch nicht abgerufenen Teil an. Das ist ein anderer Finanzierungsfall und hier nur zur Abgrenzung erwähnt.

Prüf trotzdem deinen eigenen Vertrag. Was für dich gilt, steht dort und nicht im Marktdurchschnitt.

Verschiebt sich dein Ablösetermin über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus, etwa weil die alte Finanzierung später endet als geplant, gilt die Bereitstellungszinsfreiheit nur bis zu diesem ursprünglich vereinbarten Termin. Ab dann kann deine Bank doch Bereitstellungszinsen berechnen. Wie das im Detail geregelt ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank – kläre das vorab in deinem Vertrag.

Wie lange im Voraus kannst du dir die Konditionen sichern?

Marktüblich sind Vorlaufzeiten bis zu 60 Monate, also fünf Jahre vor dem Ende deiner Zinsbindung. Einzelne Banken gehen darüber hinaus, nach unten gibt es keine Grenze.

Jeder zusätzliche Monat Vorlauf verlängert die Zinsgarantie und erhöht damit den Aufschlag. Fünf Jahre Vorlauf kaufen dir viel Sicherheit und kosten entsprechend mehr als zwei Jahre. Die Frage ist deshalb nicht, wie früh es geht, sondern wie viel Sicherheit du bezahlen willst. Wie sich das zum Zeitplan bis zum Ende deiner Zinsbindung verhält, liest du in unserem separaten Ratgeber.

Abnahmepflicht: die eigentliche Kostenfalle

Ein Forward-Darlehen ist ein fertiger Darlehensvertrag mit einem späteren Starttermin. Du musst das Geld zu diesem Termin abnehmen. Das ist die Kehrseite der Zinsgarantie. Sie kostet dich dann Geld, wenn sich dein Plan ändert. Nimmst du nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Typische Auslöser:

• Du verkaufst die Immobilie vor dem Ablösetermin.
• Du löst die alte Finanzierung vorher aus eigenen Mitteln ab, etwa nach einer Erbschaft.
• Du findest kurz vor dem Termin ein günstigeres Angebot und willst umsteigen.

Der dritte Punkt ist der bittere: Fallen die Zinsen deutlich, hilft dir das nichts, weil du am Vertrag festhängt. Genau das ist der Preis der Sicherheit. Er gehört in den Vergleich hinein. Nach dem Vertragsschluss hast du 14 Tage Widerrufsrecht (§§ 355, 495 BGB), danach gilt die Abnahmepflicht.

Die Rechtsgrundlage ist hier eine andere als bei der Vorfälligkeitsentschädigung: allgemeines Schadensersatzrecht (§ 280 Abs. 1 und Abs. 3 i. V. m. § 281 BGB) statt § 502 BGB. Marktüblich liegt die Höhe zwischen 1 und 5 % der nicht abgenommenen Darlehenssumme.

Ob das Forward-Darlehen der passende Weg ist oder eine Verlängerung bei deiner bisherigen Bank besser passt, ist eine Entscheidung davor. Mehr dazu, die drei Wege in die Anschlussfinanzierung im Vergleich, liest du in unserem separaten Ratgeber.

Die drei Kostenposten im Vergleich

Fazit

Den Zinsaufschlag kannst du selbst ausrechnen, sobald du zwei Zahlen aus deinem Angebot kennst: den Aufschlag pro Monat und die aufschlagsfreie Zeit. Alles Weitere ist Multiplikation. Bereitstellungszinsen kommen bei einer Anschlussfinanzierung in der Regel nicht dazu.

Bewerte den Aufschlag nicht allein, sondern gegen das, was er absichert. Und rechne die Abnahmepflicht mit ein, denn sie ist der Posten, der aus einem guten Angebot ein teures machen kann.

Häufige Fragen