Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für deine Anschlussfinanzierung bekommen kannst.
Forward Darlehen
Anschlussfinanzierung
Zinsen
Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile im Überblick
Dennis Albrecht
Mit einem Forward-Darlehen legst du dir den Zinssatz für deine Anschlussfinanzierung schon heute fest, obwohl deine laufende Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft. Das verschafft dir Planungssicherheit und schützt dich vor steigenden Zinsen. Diese Sicherheit hat einen Preis, nämlich einen Zinsaufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf wächst. Ob sich das für dich rechnet, hängt vor allem von deiner Zinserwartung und deinem Bedürfnis nach Planbarkeit ab. In diesem Ratgeber findest du die Vor- und Nachteile im Überblick, damit du selbst entscheiden kannst.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir schon heute den Zins für deine spätere Anschlussfinanzierung.
- Der Vorlauf reicht marktüblich bis zu 60 Monate, also fünf Jahre, vor Ablauf deiner Zinsbindung. Einzelne Banken gehen bis 66 Monate.
- Der Preis für die Sicherheit ist ein Zinsaufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf. Er ist stark marktabhängig.
- Du gehst eine Abnahmepflicht ein. Verzichtest du später auf das Darlehen, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig.
- Sinken die Zinsen bis zum Ablauf deiner Bindung weiter, profitierst du davon nicht mehr.
- Ein Forward-Darlehen lässt sich mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB kombinieren.
Inhaltsübersicht
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du während deiner laufenden Zinsbindung abschließt und deren Zinssatz bereits heute für einen späteren Zeitpunkt festgeschrieben wird. Das Wort „forward" steht dabei für den Blick nach vorn. Du vereinbarst die Konditionen jetzt, das Darlehen selbst startet erst, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet.
Damit gehört das Forward-Darlehen zur Familie der Anschlussfinanzierungen. Anders als bei der Prolongation, bei der du die Finanzierung bei deiner bisherigen Bank fortführst, oder der Umschuldung zu einer anderen Bank, sicherst du dir beim Forward-Darlehen vor allem eines: den Zins von heute für morgen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Die Grundidee ist einfach. Du schließt heute einen Darlehensvertrag ab, der erst in der Zukunft ausgezahlt wird, nämlich zum Ablauf deiner bestehenden Zinsbindung. Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung, die sogenannte Forward-Phase, fallen in der Regel keine Bereitstellungszinsen an. Das Darlehen ruht, bis es gebraucht wird.
Die Vorlaufzeit: wie früh du dich festlegen kannst
Marktüblich kannst du dir den Zins bis zu 60 Monate, also fünf Jahre, im Voraus sichern. Einzelne Anbieter gehen sogar bis 66 Monate. Je näher deine Zinsbindung dem Ende kommt, desto kürzer ist der Vorlauf und desto geringer fällt in der Regel der Aufschlag aus.
Die Abnahmepflicht: deine Verpflichtung
Mit dem Vertrag gehst du eine Abnahmepflicht ein. Du verpflichtest dich, das Darlehen zum vereinbarten Termin auch tatsächlich abzurufen. Entscheidest du dich später gegen die Auszahlung, etwa weil du die Immobilie verkaufst oder anderweitig finanzierst, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie gleicht den entgangenen Zinsgewinn aus.
Die Vorteile im Überblick
Der zentrale Vorteil eines Forward-Darlehens ist Planbarkeit. Du weißt heute schon, mit welcher Rate du in einigen Jahren rechnen musst.
- Planungssicherheit: Deine Rate steht fest, lange bevor die neue Zinsbindung beginnt. Das erleichtert die langfristige Haushaltsplanung.
- Schutz vor steigenden Zinsen: Ziehen die Bauzinsen bis zum Ablauf deiner Bindung an, hast du deinen Zins bereits gesichert.
- Konditionen von heute für morgen: Du schreibst das aktuelle Zinsniveau für deine Anschlussfinanzierung fest.
- In der Regel keine Bereitstellungszinsen während der Forward-Phase.
- Häufig kombinierbar mit einer Sondertilgung ohne Zusatzkosten, marktüblich bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. So bleibst du flexibel.
Die Nachteile im Überblick
Den Vorteilen steht ein klarer Preis gegenüber. Ein Forward-Darlehen setzt darauf, dass die Zinsen steigen, und diese Erwartung kann auch anders ausgehen.
- Zinsaufschlag: Für die frühe Festschreibung zahlst du einen Aufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf. Er ist stark marktabhängig. Manche Anbieter verzichten in den ersten sechs bis zwölf Monaten darauf.
- Kein Vorteil bei fallenden Zinsen: Sinken die Zinsen bis zum Ablauf deiner Bindung weiter, bist du trotzdem an den höheren, heute vereinbarten Zins gebunden.
- Abnahmepflicht: Nimmst du das Darlehen nicht ab, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig.
- Zinsprognose nötig: Der Nutzen hängt davon ab, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln. Diese Entwicklung kennt niemand sicher im Voraus.
"Ein Forward-Darlehen ist keine Spekulation, sondern eine Entscheidung über den Wert von Planungssicherheit. Wer heute weiß, was ihn morgen kostet, schläft ruhiger."
Uta Möllmann, Leiterin Beratung & Kundenerlebnis
Ein Rechenbeispiel für den Zinsaufschlag
Wie stark der Aufschlag ins Gewicht fällt, lässt sich gut an einem Beispiel zeigen. Den konkreten Zinssatz lassen wir bewusst offen, weil er sich täglich ändert. Es geht hier allein um den Aufschlag.
Angenommen, deine Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus und deine Bank verlangt einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat Vorlauf. Dann rechnest du:
24 Monate × 0,02 Prozentpunkte = 0,48 Prozentpunkte Aufschlag
Diesen Aufschlag von rund 0,48 Prozentpunkten zahlst du über die gesamte neue Zinsbindung auf deinen Sollzins. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie weit die Zinsen bis zum Ablauf deiner Bindung steigen würden. Steigen sie stärker als der Aufschlag, hast du gespart. Bleiben sie gleich oder sinken sie, war die Sicherheit teurer als nötig.
Forward-Darlehen und das Sonderkündigungsrecht
Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Du musst nicht zwingend bis zum letzten Tag deiner Zinsbindung warten. Nach § 489 BGB darfst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Diese Kündigung ist ohne Zusatzkosten möglich, es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Das lässt sich mit einem Forward-Darlehen kombinieren. Läuft deine ursprüngliche Bindung länger als zehn Jahre, kannst du das Sonderkündigungsrecht nutzen und die Anschlussfinanzierung schon zu diesem früheren Zeitpunkt per Forward-Darlehen vorbereiten. So verkürzt du den nötigen Vorlauf und damit den Aufschlag.
Für wen sich ein Forward-Darlehen eignet
Ein Forward-Darlehen passt vor allem zu dir, wenn dir Planungssicherheit wichtiger ist als die Chance auf einen noch günstigeren Zins. Wer eine Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren vor sich hat und mit steigenden Zinsen rechnet, sichert sich damit die heutige Kondition.
Denk bei der Anschlussfinanzierung auch an dein Alter. Viele Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung des Darlehens vor dem Renteneintritt. Je näher dieser rückt, desto höher solltest du die Tilgung ansetzen. Das erhöht zwar die Rate, sorgt aber dafür, dass du schuldenfrei in den Ruhestand gehst.
Auf Navera vergleichst du die Angebote aus einem Netzwerk von über 600 Banken auf einen Blick und entscheidest selbst, ob und wann ein Forward-Darlehen für dich das Richtige ist. Wir geben dir die Daten und den Überblick dafür.
Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für deine Anschlussfinanzierung bekommen kannst.
Fazit
Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Entscheidung über Planbarkeit. Der große Vorteil ist die Sicherheit. Du schreibst den Zins von heute für deine spätere Anschlussfinanzierung fest und bist vor steigenden Zinsen geschützt. Der Preis dafür ist ein Zinsaufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf wächst, sowie die Abnahmepflicht. Sinken die Zinsen weiter, profitierst du davon nicht. Ob sich der Aufschlag lohnt, ist keine Frage des Bauchgefühls, sondern des Vergleichs zwischen dem sicheren Aufschlag und deiner Zinserwartung. Nimm dir die Zeit, beide Szenarien durchzurechnen.
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Marktüblich bis zu 60 Monate, also fünf Jahre, vor Ablauf deiner Zinsbindung. Einzelne Anbieter ermöglichen einen Vorlauf von bis zu 66 Monaten.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Für die frühe Zinssicherung zahlst du einen Aufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf. Er ist stark marktabhängig, manche Anbieter verzichten in den ersten sechs bis zwölf Monaten darauf. Während der Forward-Phase fallen in der Regel keine Bereitstellungszinsen an.
Muss ich das Forward-Darlehen wirklich abnehmen?
Ja. Mit dem Vertrag gehst du eine Abnahmepflicht ein. Verzichtest du auf die Auszahlung, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung.
Was passiert, wenn die Zinsen weiter sinken?
Dann bleibst du an den heute vereinbarten Zins gebunden und profitierst nicht von den gesunkenen Zinsen. Dieses Risiko ist die Kehrseite der Planungssicherheit.
Kann ich ein Forward-Darlehen mit dem Sonderkündigungsrecht kombinieren?
Ja. Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist ohne Zusatzkosten kündigen. Läuft deine Bindung länger, kannst du die Anschlussfinanzierung zu diesem Zeitpunkt per Forward-Darlehen vorbereiten.
Dennis Albrecht
Dennis ist seit 13,5 Jahren in der Immobilienfinanzierung zu Hause. Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann bei einer großen Bank war er rund zehn Jahre als Senior-Finanzierungsberater bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Ob Kauf, Neubau, Anschlussfinanzierung oder Kapitalanlage: Dennis findet den passenden Weg, auch wenn die Struktur komplex wird.
Als Familienvater weiß er selbst, wie viel finanzielle Sicherheit und ein eigenes Zuhause bedeuten.
