Prolongationsangebot der Bank prüfen: worauf es ankommt

Wenn deine Zinsbindung ausläuft, schickt dir deine Bank meist ein Angebot, das Darlehen zu neuen Konditionen weiterzuführen. Ob dieses Angebot gut ist, erkennst du nicht am Zinssatz allein. Entscheidend sind sechs Angaben im Schreiben: Sollzins, Zinsbindung, Tilgungssatz, Restschuld am Ende der neuen Bindung, Sondertilgungsrecht und die Frage, ob du den Tilgungssatz später ändern darfst. Nachverhandeln ist üblich – ein Vergleichsangebot ist dein stärkstes Argument. Wie viel günstiger ein anderes Angebot sein muss, kannst du mit einer kurzen Rechnung selbst bestimmen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ein Prolongationsangebot ist ein Vorschlag, keine Entscheidung.
• Prüfe sechs Angaben: Sollzins, Zinsbindung, Tilgungssatz, Restschuld am Ende, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
• Der Effektivzins trägt den Vergleich zwischen zwei Angeboten nicht.
• Vergleichbar sind zwei Angebote nur bei gleicher Zinsbindung, gleichem Tilgungssatz und gleicher Restschuld.
• Ob ein Wechsel lohnt: ersparte Zinsen über die neue Zinsbindung gegen die Wechselkosten rechnen.

Inhaltsübersicht

• Was ist ein Prolongationsangebot?
• Woran erkennst du, ob der Zins fair ist?
• Kann ich das Prolongationsangebot nachverhandeln?
• Prolongation oder neuer Anbieter: ab wann lohnt der Wechsel?
• Timing: wann du aktiv werden solltest
• Fazit
• Häufige Fragen

Was ist ein Prolongationsangebot?

Ein Prolongationsangebot ist der Vorschlag deiner Bank, dein bestehendes Darlehen zu einem neuen Zinssatz weiterzuführen. Prolongation heißt: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Manche Institute schreiben stattdessen von Zinsprolongation – gemeint ist das Gleiche. Das Darlehen bleibt dasselbe, nur die Konditionen werden neu festgelegt. Es gibt keinen Bankwechsel – die Grundschuld bleibt eingetragen. Sie ist das Recht deiner Bank an deiner Immobilie als Sicherheit.

In der Praxis kommt dieses Schreiben oft erst wenige Wochen vor dem Ende deiner Zinsbindung, meist mit einer Frist. Genau dieser Zeitdruck ist der Grund, warum viele einfach unterschreiben. Eine Annahmepflicht hast du nicht. Zum Ende der Zinsbindung kannst du dein Darlehen auch bei einer anderen Bank weiterführen.

Mehr zu den Begriffen und den drei Wegen liest du in unserem Artikel Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen im Überblick.

Woran erkennst du, ob der Zins fair ist?

Ein Angebot ist nicht ab einem bestimmten Zinssatz fair, sondern dann, wenn es einem Vergleichsangebot mit denselben Parametern standhält. Einen allgemeingültigen Zins gibt es nicht, weil er von deiner Restschuld, dem Wert deiner Immobilie und dem Tagesmarkt abhängt. Prüfen kannst du sechs Angaben. Sie stehen selten alle auf der ersten Seite.

Zwei Punkte werden am häufigsten übersehen. Die Restschuld am Ende zeigt, wie viel Geld beim nächsten Zinswechsel noch im Risiko steht. Und der Tilgungssatz ist bei einer Anschlussfinanzierung oft der wichtigere Hebel als der Zins, weil du inzwischen mehr Spielraum hast als beim Kauf. Rechne dabei mit, wie viele Jahre du noch bis zur Rente hast. Die meisten Banken kalkulieren damit, dass dein Darlehen vor dem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt ist.

Beim Sondertilgungsrecht sind rund 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis marktüblich. Mehr kostet meist einen Zinsaufschlag von etwa 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten.

Warum der Effektivzins beim Vergleich weniger hilft, als du denkst

Der Effektivzins ist der Zinssatz, in dem alle bekannten Kosten schon enthalten sind. Er steht in jedem verbindlichen Angebot. Für den Vergleich zwischen zwei Angeboten trägt er trotzdem nicht weit – dafür gibt es drei Gründe.

• Er wird über die gesamte Vertragslaufzeit gerechnet, nicht nur über deine Zinsbindung. Für die Zeit danach nimmt die Rechnung einen Zins an, den heute niemand kennt.
• Zwei Effektivzinsen sind nur vergleichbar, wenn alle Parameter identisch sind: Zinsbindung, Tilgungssatz, Darlehenssumme und die enthaltenen Rechte.
• Flexibilität verteuert ihn. Ein zusätzliches Sondertilgungsrecht hebt den Effektivzins, obwohl es deinen Vertrag besser macht.

Nutzlos ist er deshalb nicht. Er zeigt richtig, welche Kosten in einem Angebot enthalten sind. Er trägt nur den Vergleich zwischen zwei Angeboten nicht. Vergleiche stattdessen Sollzins, Monatsrate, Restschuld am Ende und die Rechte im Vertrag.

Den Unterschied zwischen den beiden Zinsangaben erklären wir ausführlich in Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins.

Vergleichen heißt: gleiche Zinsbindung, gleicher Tilgungssatz, gleiche Restschuld

Bevor du zwei Angebote nebeneinanderlegst, stelle sie auf dieselben drei Größen ein. Sonst vergleichst du zwei verschiedene Dinge.

• Dieselbe Zinsbindung: 10 Jahre gegen 10 Jahre, nicht 10 gegen 15.
• Derselbe Tilgungssatz: 2 % gegen 2 %. Eine höhere Tilgung macht die Rate größer, das Angebot aber nicht schlechter.
• Dieselbe Restschuld zum Startzeitpunkt der neuen Bindung.

Stimmen die drei Größen überein, sagen dir Sollzins, Monatsrate und Restschuld am Ende genau das, was du wissen willst. Ein Hinweis zur Bindung: Für Darlehen mit festem Zins gibt es nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht, mit sechs Monaten Frist und ohne Ausgleichszahlung an die Bank (§ 489 BGB). Eine lange Bindung schließt dich also nicht dauerhaft ein.

Kann ich das Prolongationsangebot nachverhandeln?

Ja – es ist üblich. Deine Bank hat ein sachliches Interesse daran, dich zu halten: Sie kennt dein Zahlungsverhalten, die Immobilie ist bewertet, die Grundschuld ist eingetragen. Das ist deine Verhandlungsposition. Drei Dinge machen das Gespräch wirksam:

• Ein Vergleichsangebot als Grundlage. Ohne eine zweite Zahl verhandelst du über ein Gefühl, mit ihr über einen Markt.
• Schriftlich nachfragen, und zwar konkret: Sollzins bei gleicher Zinsbindung, Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel. So bekommst du eine vergleichbare Antwort.
• Die Frist im Auge behalten. Notiere das Datum aus dem Schreiben und rechne zurück, wann du das Vergleichsangebot brauchst.

Das Angebot ist dir zu teuer: was du dann tun kannst

Wenn dir das Angebot zu teuer erscheint, hilft eine feste Reihenfolge:

1. Angaben sammeln: Restschuld zum Ablauftag, gewünschte Zinsbindung, gewünschter Tilgungssatz.
2. Vergleichsangebote mit genau diesen Angaben einholen. Im Finanzierungsvergleich siehst du die Konditionen von 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst.
3. Deiner Bank schriftlich die Differenz nennen und um ein überarbeitetes Angebot bitten.
4. Beide Angebote gegenrechnen. Wie das geht, steht im nächsten Abschnitt.

Prolongation oder neuer Anbieter: ab wann lohnt der Wechsel?

Ein Wechsel lohnt sich, wenn die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung höher ist als die Wechselkosten. Deine Grundschuld bleibt bestehen und wird an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, dazu kleinere Nebenkosten. Beide Seiten der Rechnung kannst du selbst aufstellen.

• Ersparte Zinsen ≈ Restschuld × Zinsunterschied in Prozentpunkten ÷ 100 × Jahre der neuen Zinsbindung
• Nötiger Zinsunterschied in Prozentpunkten ≈ Wechselkosten × 100 ÷ (Restschuld × Jahre der neuen Zinsbindung)

Die erste Formel ist eine Obergrenze. Weil deine Restschuld während der Bindung sinkt, liegt die echte Ersparnis etwas darunter. Für die Entscheidung reicht das.

Beispielrechnung mit Beispielwerten

Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, keine Marktangaben. Setze deine eigenen ein.

• Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung: 165.000 € (Beispielwert)
• Neue Zinsbindung: 10 Jahre (Beispielwert)
• Zinsunterschied zwischen den Angeboten: 0,3 Prozentpunkte (Beispielwert)
• Wechselkosten für Grundschuldabtretung und Nebenkosten: 900 € (Beispielwert)

Ersparte Zinsen: 165.000 € × 0,3 ÷ 100 = 495 € pro Jahr, über 10 Jahre rund 4.950 €. Dem stehen 900 € Wechselkosten gegenüber. Selbst mit der sinkenden Restschuld bleibt ein Vorteil von rund 4.000 €.

Und die Schwelle: 900 € × 100 ÷ (165.000 € × 10) = rund 0,05 Prozentpunkte. Rein rechnerisch reicht also ein kleiner Zinsunterschied. Der eigentliche Faktor ist der Aufwand: Du reichst Unterlagen ein, die neue Bank prüft deine Zahlungsfähigkeit erneut – die Abtretung läuft über einen Notar. Je größer die Restschuld und je länger die Bindung, desto schneller lohnt der Wechsel, weil die Wechselkosten gleich bleiben.

Was beim Bankwechsel in der Anschlussfinanzierung konkret passiert, erklären wir in Was beim Bankwechsel in der Anschlussfinanzierung passiert.

Timing: wann du aktiv werden solltest

Wer früher anfängt, hat mehr Optionen. Kommt das Angebot erst wenige Wochen vor dem Ablauf, ist ein sauberer Vergleich noch möglich, aber knapp. Ein Jahr vorher ist die Lage entspannter. Und drei Jahre vorher kommt eine weitere Möglichkeit hinzu: Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute den Zins für eine Finanzierung, die erst später startet. Marktüblich sind bis zu 60 Monate Vorlauf.

Praktisch heißt das: Trag dir das Ablaufdatum ein und setze dir eine Erinnerung zwölf Monate davor. Dann prüfst du in Ruhe, statt unter einer Frist zu entscheiden.

Fazit

Ein Prolongationsangebot lässt sich in einer halben Stunde einordnen, wenn du weißt, wohin du schaust. Sechs Angaben entscheiden: Sollzins, Zinsbindung, Tilgungssatz, Restschuld am Ende, Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel. Hol dir ein Vergleichsangebot mit gleichen Parametern, rechne die Ersparnis gegen die Wechselkosten und geh mit dieser Zahl zurück zu deiner Bank. Es geht nicht um Stellen hinter dem Komma, sondern darum, dass dein Zuhause zu Bedingungen finanziert ist, die du selbst geprüft hast.

Häufige Fragen