Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Eigenkapital ist der Teil deiner Finanzierung, den du selbst bezahlst. Dazu gehört mehr als das Geld auf dem Tagesgeldkonto: auch Festgeld, Bausparguthaben, ein Depot, eine Schenkung aus der Familie oder ein Grundstück, das dir schon gehört. Die Bank rechnet aber nicht jeden Baustein voll an – und sie schaut darauf, wann du an das Geld kommst. Hier findest du alle Bausteine, die Abgrenzung zu geliehenem Geld und den zeitlichen Ablauf beim Hauskauf.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eigenkapital ist alles, was du einbringst, ohne es dir zu leihen.
• Dazu zählen Bankguthaben, Festgeld, Bausparguthaben, Wertpapiere, Versicherungen mit Rückkaufwert, ein Grundstück, Schenkungen und in Grenzen deine Arbeitsleistung.
• Nicht jeder Baustein ist sofort einsatzbereit. Ein Depot musst du dafür erst verkaufen.
• Geliehenes Geld zählt nicht, auch kein Familiendarlehen mit Rückzahlungspflicht.
• Dein Eigenkapital fließt der Reihe nach ab: erst die Kaufnebenkosten, dann dein Anteil am Kaufpreis, danach zahlt die Bank aus.

Inhaltsübersicht

• Was gilt als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?
• Was zählt als Eigenkapital? Alle Bausteine im Überblick
• Zählt ein Bausparvertrag oder ein Depot als Eigenkapital?
• Was nicht als Eigenkapital zählt
• Wann fließt dein Eigenkapital beim Hauskauf ab?
• Rechenbeispiel: welche Bausteine zusammenkommen
• Fazit
• Häufige Fragen

Was gilt als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Eigenkapital ist alles, was du in deine Finanzierung einbringst, ohne es dir von der Bank oder von jemand anderem zu leihen. Es gehört dir schon, du musst es nicht zurückzahlen. Alles andere ist Darlehen.

Einen Gesetzestext, der Eigenkapital eindeutig definiert, gibt es nicht. Maßgeblich ist die Kreditwürdigkeitsprüfung: Die Bank muss vor der Zusage prüfen, ob du das Darlehen zurückzahlen kannst (§§ 505a und 505b BGB). Dabei darf sie neben deinem Einkommen auch andere Vermögenswerte berücksichtigen. Wie streng sie das tut, entscheidet jede Bank selbst.

Was zählt als Eigenkapital? Alle Bausteine im Überblick

Für die Bank zählt neben der Summe vor allem: Wann kommst du an das Geld? Ein Betrag, der erst in zwei Jahren frei wird, hilft am Notartermin nicht. Die Liste ist nach Verfügbarkeit sortiert.

Ein Grundstück, eine Schenkung und die eigene Arbeit

Gehört dir das Grundstück schon, senkt das den Betrag, den du aufnehmen musst. Angerechnet wird nicht, was du bezahlt hast, sondern der Wert, den die Bank ermittelt. Das ist in der Regel weniger als der Marktpreis.

Bei einer Schenkung oder einem Vorerbe will die Bank wissen, woher das Geld kommt. Dafür reicht meist ein kurzer Schenkungsvertrag oder eine schriftliche Bestätigung. Entscheidend ist der Zusatz, dass du das Geld nicht zurückzahlen musst. Sonst ist es ein Darlehen und damit kein Eigenkapital.

Eigenleistung heißt: Du übernimmst Arbeiten selbst, die sonst eine Firma in Rechnung stellt. Banken erkennen das an, aber nur begrenzt und nur mit realistischer Kalkulation. Angerechnet werden dabei nur die ersparten Lohnkosten, nicht das Material – und du musst das nicht auf den Cent genau nachweisen: Banken rechnen mit realistischen Pauschalgrößen. Üblich sind 10 bis 15 % der Bau- oder Modernisierungskosten. Setzt du sehr hohe Summen an, verlangt die Bank zusätzlich einen Nachweis deiner Qualifikation. Beim Kauf einer fertigen Immobilie spielt dieser Baustein kaum eine Rolle, er kommt vor allem bei Bau und Modernisierung vor.

Zählt ein Bausparvertrag oder ein Depot als Eigenkapital?

Ja, beides zählt. Beide haben aber eine Bedingung.

Beim Bausparvertrag zählt das angesparte Guthaben, nicht die Bausparsumme. Die Bausparsumme besteht aus deinem Guthaben plus einem Bauspardarlehen – und ein Darlehen ist kein Eigenkapital. Anrechenbar ist also nur der Teil, den du selbst eingezahlt hast, samt Zinsen. Ist der Vertrag noch nicht zugeteilt, kommst du an das Guthaben meist nur über eine Kündigung – und die hat eine Frist. Kläre früh, ob dein Guthaben zum Notartermin auf dem Konto ist.

Beim Depot zählt der volle Wert, aber erst nach dem Verkauf. Solange das Geld in Aktien oder Fonds steckt, ist es ein schwankender Wert, kein Eigenkapital. Verkaufst du rechtzeitig vor der Kaufpreisfälligkeit, wird daraus freies Geld – und die Bank rechnet es wie jedes andere Guthaben voll an. Wichtig ist der Zeitpunkt: Wegen der marktüblichen Kursschwankungen und der Steuer auf realisierte Gewinne solltest du den Verkauf rechtzeitig einplanen, nicht erst kurz vor der Zahlung. Nur wenn du das Depot stattdessen als Zusatzsicherheit bei der Bank hinterlegst, statt es zu verkaufen, setzt die Bank einen deutlichen Abschlag an – das ist aber ein anderes Modell und hier nicht das Thema.

Was nicht als Eigenkapital zählt

Sobald du Geld zurückzahlen musst, ist es kein Eigenkapital, egal wie günstig es ist. Nicht angerechnet wird deshalb:

• Geliehenes Geld jeder Art, auch von Freund:innen.
• Ein Ratenkredit oder ein Dispokredit, den du für den Kauf aufnimmst.
• Ein Darlehen von Verwandten mit Rückzahlungspflicht. Es taucht in der Haushaltsrechnung als Belastung auf und verschlechtert deine Position.
• Künftige Einnahmen wie ein erwartetes Erbe oder ein Bonus, solange das Geld nicht da ist.
• Ein Bauspardarlehen oder ein Fördermittel, das du zurückzahlst. Trotzdem können solche Zusatzdarlehen sich lohnen: Ein Bauspardarlehen, ein Familiendarlehen oder ein Förderkredit senkt den Betrag, den die Hauptbank finanzieren muss – und damit den Beleihungsauslauf – das kann die Konditionen verbessern, wenn die Haushaltsrechnung insgesamt passt. Voraussetzung ist, dass die Hauptbank im ersten Rang des Grundbuchs bleibt und die weiteren Darlehen im Rang dahinter stehen.

Der Unterschied zwischen Schenkung und Familiendarlehen entscheidet also über die Anrechnung. Klärt vorher schriftlich, was gemeint ist.

Wann fließt dein Eigenkapital beim Hauskauf ab?

Nicht bei der Unterschrift. Am Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet, Geld bewegt sich dort noch nicht. Was mit deinem Eigenkapital beim Hauskauf passiert, folgt danach einer festen Reihenfolge – und die ist für deine Planung wichtiger als die Gesamtsumme.

1. Zuerst die Kaufnebenkosten. Notar- und Grundbuchkosten werden dir in Rechnung gestellt, die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt nach dem Kaufvertrag fest – und bei einem Maklerauftrag kommt die Provision dazu. Diese Beträge zahlst du in der Regel aus deinem Eigenkapital.
2. Dann dein Anteil am Kaufpreis. Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind – und teilt mit, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Üblich ist, dass dein Eigenkapital zuerst überwiesen wird.
3. Zuletzt zahlt die Bank aus, sobald die Grundschuld eingetragen ist. Die Grundschuld ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit.

Wie viel Zeit dir dafür bleibt, hängt nicht nur vom Notartermin ab, sondern auch davon, wann im Kaufvertrag die Übergabe vereinbart ist, zum Beispiel sechs Wochen danach oder erst in sechs Monaten. Das bestimmt, wie schnell dein Eigenkapital tatsächlich liquide sein muss. Unabhängig davon musst du die Kaufnebenkosten zeitnah zahlen, weil Notar, Grundbuchamt und Finanzamt kurz nach dem Notartermin abrechnen. Praktisch heißt das: Dein Eigenkapital muss verfügbar sein, nicht angelegt. Ein Festgeld, das drei Monate nach dem Notartermin frei wird, hilft dir an diesem Tag nicht. Plane deshalb rückwärts ab dem Notartermin und löse gebundene Beträge früh genug auf.

Setze außerdem nicht alles ein. Ein Puffer für Umzug, erste Reparatur und Küche gehört ins Budget. Ist später Geld übrig, kannst du über eine Sondertilgung nachzahlen und wirst schneller schuldenfrei. Umgekehrt geht es nicht.

Wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, steht in unserem Überblick über die Kaufnebenkosten. Ob du sie mitfinanzieren kannst, ist eine eigene Frage, die unser Ratgeber zum Thema Kaufnebenkosten mitfinanzieren beantwortet.

Rechenbeispiel: welche Bausteine zusammenkommen

Alle Werte hier sind ein Beispiel und keine Zusage. Angenommen, eine Bestandswohnung kostet 400.000 €, du kaufst ohne Maklerauftrag und rechnest die Kaufnebenkosten z.B. mit 8 %. Als Faustregel liegen sie ohne Makler bei 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises, mit Maklerprovision oft bei 9 bis 12 %. Der genaue Wert hängt vor allem am Steuersatz deines Bundeslandes.

Schritt eins, die Bausteine zusammenzählen:

• Tagesgeld: 30.000 €
• Festgeld, das vor dem Notartermin frei wird: 20.000 €
• Bausparguthaben, angespart: 15.000 €
• Depot, verkauft vor der Kaufpreisfälligkeit, Erlös: 20.000 € (voll angerechnet, weil daraus freies Geld geworden ist)
• Schenkung der Eltern, schriftlich bestätigt: 20.000 €

Summe des anrechenbaren Eigenkapitals: 105.000 €. Der Depot-Erlös hängt vom Verkaufszeitpunkt ab: Schwankt der Kurs bis dahin oder fällt Steuer auf realisierte Gewinne an, kann der tatsächliche Betrag abweichen. Plane den Verkauf deshalb rechtzeitig vor der Kaufpreisfälligkeit.

Schritt zwei, das Geld verteilen:

• Kaufnebenkosten: 8 % von 400.000 € = 32.000 €. Die gehen zuerst ab.
• Für den Kaufpreis bleiben: 105.000 € − 32.000 € = 73.000 €.
• Darlehen: 400.000 € − 73.000 € = 327.000 €.

Von 105.000 € Eigenkapital landen also nur 73.000 € im Kaufpreis. Das sind ca. 18 % des Kaufpreises. Damit liegt der Anteil in der üblichen Faustregel von 5 bis 20 % zusätzlich zu den Nebenkosten. Hier entsteht der häufigste Planungsfehler: Wer die 105.000 € als Anteil am Kaufpreis liest, verrechnet sich um gute 30.000 €.

Fazit

Eigenkapital ist alles, was du beisteuerst, ohne es zu leihen. Es ist mehr als dein Kontostand, aber weniger als die Summe aller Vermögenswerte auf dem Papier. Für die Bank zählen zwei Dinge: Der Betrag muss dir gehören – und er muss zum richtigen Zeitpunkt verfügbar sein.

Je mehr Eigenkapital in den Kaufpreis fließt, desto kleiner ist dein Darlehen. Das wirkt sich auf die Konditionen aus und auf die Frage, ob du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist. Die meisten Banken erwarten das.

Häufige Fragen