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Energieausweis beim Hauskauf: Worauf du als Käufer:in achten solltest
Dennis Albrecht
Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung braucht. Er ordnet das Gebäude außerdem in eine Effizienzklasse ein. Beim Hauskauf und beim Wohnungskauf muss die Verkaufsseite ihn dir spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Kauf übergeben. Für dich ist er mehr als eine Pflichtunterlage. Er gibt dir einen ersten Eindruck, welche Heizkosten und Modernisierungen auf dich zukommen. Auch die Bank schaut darauf. Hier erfährst du, wie du den Energieausweis liest und was du tust, wenn du keinen bekommst. Außerdem erklären wir, welche Rolle die Energieklasse für deine Finanzierung spielt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Verkaufsseite muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben.
- Die wichtigsten Angaben sind Effizienzklasse, Energiekennwert, Ausweisart, Baujahr der Heizung und die Modernisierungsempfehlungen.
- Bekommst du keinen Ausweis, fordere ihn schriftlich an. Die Verkaufsseite verstößt sonst gegen eine gesetzliche Pflicht.
- Eine schlechte Energieklasse schließt eine Finanzierung nicht aus. Sie kann aber den Wert und die Konditionen beeinflussen.
- Plane mögliche Modernisierungskosten von Anfang an in dein Budget ein.
Inhaltsübersicht
Muss die Verkaufsseite den Energieausweis vorlegen?
Ja. Beim Hausverkauf ist die Verkaufsseite verpflichtet, einen gültigen Energieausweis zu haben. Sie muss ihn dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das kann ein Aushang sein oder das Original, das sie dir zeigt. Nach dem Kauf muss sie dir den Ausweis oder eine Kopie übergeben.
Schon in der Immobilienanzeige müssen die wichtigsten Energiedaten stehen, zum Beispiel die Art des Ausweises, der Energiekennwert und die Effizienzklasse. So kannst du Häuser schon vor der Besichtigung vergleichen.
Ausgenommen sind nur wenige Gebäude, etwa Baudenkmäler: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfällt für sie die Pflicht zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises beim Verkauf.
Energieausweis nicht erhalten: was tun?
Hat dir die Verkaufsseite bei der Besichtigung keinen Energieausweis gezeigt, frag direkt danach. Oft liegt er vor und wurde nur vergessen. Bleibt die Antwort aus, bitte schriftlich darum, zum Beispiel per E-Mail an die Maklerin oder den Makler.
Ein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen, ist für die Verkaufsseite ein Verstoß gegen eine gesetzliche Pflicht und kann ein Bußgeld nach sich ziehen. Für dich als Käufer:in ist das Fehlen vor allem ein Warnzeichen. Ohne Ausweis fehlt dir eine wichtige Grundlage, um Heizkosten und Modernisierungsbedarf einzuschätzen. Auch deine Bank wird ihn oft sehen wollen.
Unterschreib den Kaufvertrag deshalb möglichst erst, wenn du den Ausweis gesehen hast.
Energieausweis lesen und verstehen
Ein Energieausweis hat mehrere Seiten. Für deine Kaufentscheidung sind vor allem diese Angaben wichtig:
| Angabe | Wo du sie findest | Was sie dir sagt |
|---|---|---|
| Effizienzklasse | farbige Skala von A+ bis H | Je weiter hinten der Buchstabe, desto mehr Energie braucht das Gebäude. |
| Energiekennwert | Zahl in kWh pro m² und Jahr | So viel Energie braucht ein Quadratmeter im Jahr. Weniger ist besser. |
| Ausweisart | erste Seite | Verbrauchsausweis zeigt den echten Verbrauch der Bewohnenden, Bedarfsausweis den berechneten Bedarf. |
| Wesentlicher Energieträger und Baujahr der Heizung | erste Seite | Womit geheizt wird und wie alt die Heizung ist. |
| Gültig bis | erste Seite | Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. |
| Modernisierungsempfehlungen | letzte Seiten | Welche Maßnahmen den Energiebedarf senken würden. |
Schau dir besonders die Modernisierungsempfehlungen an. Sie zeigen dir, wo das Haus Energie verliert. Das ist ein Hinweis darauf, welche Kosten in den nächsten Jahren auf dich zukommen können. Beim Verbrauchsausweis gilt außerdem: Der Wert hängt davon ab, wie die bisherigen Bewohnenden geheizt haben. Wenn du anders heizt, kann dein Verbrauch deutlich abweichen.
Besonderheiten beim Wohnungskauf
Beim Wohnungskauf gilt der Energieausweis nicht für deine Wohnung allein, sondern für das ganze Gebäude. Er liegt meist bei der Hausverwaltung. Der Energiekennwert ist deshalb ein Durchschnitt für das ganze Haus. Eine Wohnung unter dem Dach kann mehr Energie brauchen als eine in der Mitte des Hauses.
Frag beim Wohnungskauf auch nach geplanten Modernisierungen der Eigentümergemeinschaft und lass dir dazu die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Dort stehen beschlossene oder diskutierte Maßnahmen wie eine neue Heizung oder eine gedämmte Fassade. Stehen solche Modernisierungen an, trägst du deinen Anteil an den Kosten.
Energieklasse und Baufinanzierung
Für deine Baufinanzierung ist der Energieausweis eine Objektunterlage. Die Bank nutzt ihn, um den Zustand und den Wert der Immobilie einzuschätzen. Die Energieeffizienzklasse spielt dabei eine immer größere Rolle.
Bekommst du schlechtere Zinsen, wenn das Haus die Energieklasse G hat? Das lässt sich nicht pauschal sagen. Manche Banken bieten für sehr effiziente Häuser etwas bessere Konditionen an. Bei einer schlechten Energieklasse schätzen sie den Wert dagegen oft vorsichtiger ein. Das kann sich auf die Höhe der Finanzierung und die Konditionen auswirken. Manche Banken knüpfen die Finanzierung außerdem an die Bedingung, dass du bestimmte Modernisierungen am Haus durchführst. Wie streng das gehandhabt wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank.
Ein Haus mit schlechter Energieklasse zu finanzieren, ist trotzdem möglich. Wichtig ist, dass du die Kosten ehrlich planst. Rechne nötige Modernisierungen von Anfang an in dein Budget ein und lass einen Puffer für höhere Heizkosten. Ein günstiger Kaufpreis ist nur dann günstig, wenn die Folgekosten zu deinem Einkommen passen.
Wie viel Haus sich für dich rechnet, hängt auch von diesen Folgekosten ab: In unserem Ratgeber Wie viel Haus du dir leisten kannst erfährst du, wie du das für dein Budget einschätzt.
"Die Effizienzklasse ist kein Urteil über das Haus, sondern ein Blick auf die Kosten danach. Wer sie beim Kaufpreis mitdenkt, kalkuliert ehrlicher."
Adrian Sauer, Senior Finanzierungsberater
Energieausweis im Notarvertrag
Muss der Energieausweis im Notarvertrag stehen? Eine ausdrückliche Pflicht dazu gibt es nicht. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt nur vor, dass die Verkaufsseite dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegt. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags muss sie ihn dir übergeben. Eine Pflicht, den Energieausweis im Vertragstext selbst zu erwähnen, besteht dagegen nicht. Viele Kaufverträge halten trotzdem fest, dass er vorgelegt oder übergeben wurde. So hast du einen Nachweis, dass du ihn bekommen hast.
Achte darauf, dass du den Ausweis spätestens nach dem Kauf wirklich in den Händen hältst. Du brauchst ihn später selbst wieder, zum Beispiel wenn du vermietest, verkaufst oder die Bank wechselst.
Welche weiteren Unterlagen deine Bank für die Baufinanzierung braucht, liest du in unserem Ratgeber Welche Unterlagen die Bank für die Baufinanzierung braucht.
Fehlt der Energieausweis im Finanzierungsprozess doch einmal, etwa weil er abgelaufen ist, können wir ihn über unseren Partner für dich erstellen lassen. Kommt deine Finanzierung über uns zustande, übernehmen wir die Kosten dafür.
Fazit
Beim Hauskauf muss dir die Verkaufsseite den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Kauf übergeben. Lies ihn genau: Effizienzklasse, Energiekennwert, Ausweisart und Modernisierungsempfehlungen zeigen dir, welche Kosten auf dich zukommen. Fehlt der Ausweis, fordere ihn schriftlich an und unterschreib möglichst erst danach. Eine schlechte Energieklasse schließt eine Finanzierung nicht aus. Plane die Folgekosten aber von Anfang an in dein Budget ein.
Wie die Bank den Wert deiner Immobilie einschätzt, liest du in unserem Ratgeber zum Beleihungswert.
Häufige Fragen
Der Verkäufer hat mir bei der Besichtigung keinen Energieausweis gezeigt. Was kann ich tun?
Frag direkt danach und bitte schriftlich darum, wenn er nicht kommt. Die Verkaufsseite ist verpflichtet, ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Unterschreib den Kaufvertrag möglichst erst, wenn du ihn gesehen hast.
Bekomme ich schlechtere Zinsen, wenn das Haus die Energieklasse G hat?
Nicht zwingend. Manche Banken bewerten Häuser mit schlechter Energieklasse aber vorsichtiger. Das kann sich auf die Finanzierungshöhe und die Konditionen auswirken. Manche verlangen zusätzlich, dass bestimmte Modernisierungen am Haus durchgeführt werden.
Worauf sollte ich im Energieausweis achten, bevor ich eine Wohnung kaufe?
Auf Effizienzklasse, Energiekennwert, Ausweisart, Gültigkeit und die Modernisierungsempfehlungen. Bei einer Wohnung gilt der Ausweis für das ganze Haus. Frag zusätzlich nach geplanten Modernisierungen der Eigentümergemeinschaft und lass dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen.
Darf ein Haus ohne Energieausweis verkauft werden?
Nein, außer bei Baudenkmälern. Für sie sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiterhin eine Ausnahme von der Vorlage- und Übergabepflicht vor.
Muss der Energieausweis im Notarvertrag stehen?
Eine ausdrückliche Pflicht dazu gibt es nicht. Das Gesetz verlangt nur die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Viele Kaufverträge halten das trotzdem schriftlich fest.
Dennis Albrecht
Dennis ist seit 13,5 Jahren in der Immobilienfinanzierung zu Hause. Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann bei einer großen Bank war er rund zehn Jahre als Senior-Finanzierungsberater bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Ob Kauf, Neubau, Anschlussfinanzierung oder Kapitalanlage: Dennis findet den passenden Weg, auch wenn die Struktur komplex wird.
Als Familienvater weiß er selbst, wie viel finanzielle Sicherheit und ein eigenes Zuhause bedeuten.
