Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für eine Anschlussfinanzierung bekommen kannst.
Umschuldung
Restschuld
Anschlussfinanzierung
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Adrian Sauer
Eine Anschlussfinanzierung funktioniert in wenigen Schritten: Vor Ablauf deiner Zinsbindung ermittelst du die Restschuld, vergleichst die Konditionen am Markt und entscheidest dich für ein neues Darlehen. Beim Übergang löst das neue Darlehen das alte ab. Bleibst du bei deiner Bank, läuft das fast unsichtbar (Prolongation). Wechselst du, übernimmt die neue Bank die Restschuld und die Grundschuld wird auf sie übertragen. Deine Immobilie bleibt die ganze Zeit Sicherheit, ein neuer Notartermin ist beim Wechsel meist nicht nötig.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Anschlussfinanzierung läuft in klaren Schritten ab: Restschuld ermitteln, vergleichen, abschließen, Übergang.
- Der Übergang vom alten zum neuen Darlehen ist nahtlos. Es gibt keine Finanzierungslücke.
- Bei der Prolongation ändert sich technisch fast nichts. Bei der Umschuldung wird die Grundschuld auf die neue Bank übertragen.
- Ein neuer Notartermin ist beim Bankwechsel in der Regel nicht nötig, nur eine Grundschuld-Abtretung.
- Du finanzierst meist wieder als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate.
Inhaltsübersicht
Das Grundprinzip kurz erklärt
Eine Anschlussfinanzierung funktioniert, indem ein neues Darlehen die noch offene Restschuld deines bisherigen Immobilienkredits ablöst und zu neuen Konditionen weiterführt. Der Kern ist denkbar einfach: Es wird nicht von vorne finanziert, sondern nur der Teil, der nach Ende der ersten Zinsbindung noch übrig ist.
Damit du keine Lücke hast, greift das neue Darlehen genau dann, wenn das alte ausläuft. Deine Immobilie bleibt die ganze Zeit als Sicherheit hinterlegt. Was sich ändert, ist vor allem der Zinssatz und damit deine Monatsrate.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung Schritt für Schritt ab?
- Restschuld ermitteln. Aus deinem Tilgungsplan liest du ab, wie viel zum Ende der Zinsbindung noch offen ist. Das ist die Summe, die finanziert wird.
- Bedarf festlegen. Du überlegst, welche Tilgung und welche Zinsbindung für die nächste Phase passen. Hier kannst du deine Finanzierung an dein heutiges Leben anpassen.
- Konditionen vergleichen. Du holst Angebote ein und stellst sie dem Verlängerungsangebot deiner Bank gegenüber. Schon ein kleiner Zinsunterschied wirkt über die Laufzeit stark.
- Entscheidung treffen. Du wählst zwischen Verlängern bei der bisherigen Bank, Wechseln zu einer neuen Bank oder Vorab-Sichern per Forward-Darlehen.
- Vertrag abschließen. Du unterschreibst das neue Darlehen. Bei einem Wechsel kümmert sich die neue Bank um die Ablösung des alten Kredits.
- Übergang. Zum Stichtag löst das neue Darlehen das alte ab. Ab da zahlst du deine Rate an die neue (oder weiterhin bisherige) Bank.
Wie funktioniert der Übergang vom alten zum neuen Darlehen?
Der Übergang ist die Phase, vor der viele Menschen Respekt haben. In der Praxis läuft er meist reibungslos. Wie genau, hängt davon ab, ob du bei deiner Bank bleibst oder wechselst.
Bei Verlängerung (Prolongation)
Bleibst du bei deiner bisherigen Bank, ist der Übergang fast unsichtbar. Die Bank schickt dir ein neues Konditionsangebot, du unterschreibst, und das Darlehen läuft mit dem neuen Zins weiter. Die Grundschuld bleibt unverändert bei derselben Bank. Es fallen keine zusätzlichen Notar- oder Grundbuchkosten an.
Bei Wechsel (Umschuldung)
Wechselst du zu einer anderen Bank, übernimmt die neue Bank die offene Restschuld und zahlt damit dein altes Darlehen ab. Damit die neue Bank abgesichert ist, wird die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen. Das nennt sich Abtretung. Sie wird beim Grundbuchamt eingetragen und verursacht überschaubare Kosten, meist deutlich weniger als eine komplette Neueintragung.
Wichtig: Ein neuer Notartermin zum Kauf ist hier nicht nötig, denn du kaufst ja nichts Neues. Die meisten Schritte erledigen die Banken untereinander. Für dich bleibt der Aufwand gering.
Wie ist das neue Darlehen aufgebaut?
In den allermeisten Fällen ist die Anschlussfinanzierung wieder ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Du zahlst eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, weil die Restschuld immer kleiner wird. Deine Rate bleibt dabei konstant. Das macht sie gut planbar.
Du legst beim Abschluss zwei Dinge fest: die Tilgungshöhe und die neue Zinsbindung. Beide haben spürbare Auswirkungen. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Sicherheit gegen steigende Zinsen.
Als grobe Orientierung gilt diese Faustregel zum Zusammenhang von Tilgung und Laufzeit (abhängig vom Zinssatz):
| Anfängliche Tilgung | Ungefähre Gesamtlaufzeit |
|---|---|
| 1% | rund 40 Jahre |
| 2% | rund 30 Jahre |
| 3% | rund 25 Jahre |
| 4% | rund 20 Jahre |
Plane die Laufzeit mit Blick auf deinen Renteneintritt. Die meisten Banken kalkulieren so, dass das Darlehen bis dahin abbezahlt ist. Wer den Übergang spät erreicht, sollte deshalb eher eine höhere Tilgung wählen.
"Ehrlich gesagt ärgert mich ein Punkt bei Anschlussfinanzierungen bis heute: Bestandskund:innen zahlen bei vielen Banken pauschal einen höheren Zins als Neukund:innen. Wer treu bleibt, wird also nicht belohnt, sondern zahlt am Ende oft mehr.
Und wenn dann jemand freundlich nachfragt, ob es besser geht, kommt häufig dasselbe Argument: Ein Wechsel lohne sich nicht, die Änderung im Grundbuch sei viel zu teuer. Das schreckt viele ab und genau das soll es auch. Dabei ist das ein Mythos.
Bei einem Bankwechsel wird die bestehende Grundschuld in der Regel nur abgetreten, nicht neu eingetragen. Das kostet rund 200 Euro je 100.000 Euro Restschuld. Bei 300.000 Euro Restschuld sind das also etwa 600 Euro einmalig – demgegenüber steht schnell ein Vielfaches an Zinsersparnis über die Zinsdauer hinweg. Mein Rat: Lass dich von dem Kostenargument nicht abwimmeln. Rechne beides in Ruhe durch. Meistens ist der Wechsel einfacher und günstiger, als es dich deine Bank glauben lassen möchte."
Uta Möllmann, Leiterin Kundenerlebnis und Finanzberatung
Beispielrechnung: So entsteht deine neue Rate
Angenommen, nach deiner ersten Zinsbindung bleibt eine Restschuld von 200.000 €. Du finanzierst sie mit einer anfänglichen Tilgung von 3 % weiter. Die Rate setzt sich so zusammen:
- Restschuld: 200.000 €
- Beispielhafter Sollzins: 3 %
- Anfängliche Tilgung: 3 %
Die jährliche Rate beträgt grob die Summe aus Zins und Tilgung, also 6 % von 200.000 € = 12.000 € im Jahr. Das sind rund 1.000 € im Monat. Davon entfallen anfangs 500 € auf den Zins und 500 € auf die Tilgung. Mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, deine monatliche Rate bleibt gleich.
Der tatsächliche Zins hängt vom Marktniveau zum Zeitpunkt deines Abschlusses ab und sollte nie pauschal angenommen werden. Genau deshalb lohnt der Vergleich.
Welche Unterlagen brauchst du?
Bei einer reinen Verlängerung bei deiner Bank brauchst du meist gar keine neuen Unterlagen. Bei einem Wechsel zu einer anderen Bank sind in der Regel überschaubare Dokumente nötig:
- aktueller Darlehensvertrag und Tilgungsplan (zeigt die Restschuld)
- Nachweis über dein Einkommen
- Unterlagen zur Immobilie, etwa ein aktueller Grundbuchauszug
Bei Navera läuft der Großteil davon digital. Wir sagen dir Schritt für Schritt, was wir wann von dir brauchen, und prüfen die Unterlagen für dich.
Fazit
Eine Anschlussfinanzierung funktioniert in klaren, planbaren Schritten: Restschuld ermitteln, Konditionen vergleichen, abschließen, und beim Übergang löst das neue Darlehen das alte nahtlos ab. Bleibst du bei deiner Bank, ändert sich technisch fast nichts. Wechselst du, übernehmen die Banken den Großteil der Abwicklung, und für dich bleibt nur eine günstige Grundschuld-Abtretung. Das neue Darlehen ist meist wieder ein Annuitätendarlehen mit planbarer Rate, deren Höhe du über Tilgung und Zinsbindung selbst steuerst. So bleibt der Übergang das, was er sein sollte: ein ruhiger Schritt auf dem Weg zum abbezahlten Zuhause.
Häufige Fragen
Entsteht beim Übergang eine Finanzierungslücke?
Nein. Das neue Darlehen greift genau zum Stichtag, an dem das alte ausläuft. Die Banken stimmen den Übergang so ab, dass keine Lücke entsteht.
Brauche ich beim Bankwechsel einen neuen Notartermin?
In der Regel nicht. Da du keine neue Immobilie kaufst, ist nur die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank nötig. Diese verursacht überschaubare Kosten und läuft über das Grundbuchamt.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängerst du bei deiner bisherigen Bank, die Grundschuld bleibt unverändert. Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank, die deine Restschuld übernimmt und die Grundschuld auf sich überträgt.
Kann ich beim Übergang meine Rate ändern?
Ja. Der Übergang ist der ideale Moment, um Tilgung und Zinsbindung neu festzulegen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit, eine Sondertilgungsoption gibt dir zusätzlichen Spielraum.
Wie lange dauert die Abwicklung einer Anschlussfinanzierung?
Eine Prolongation ist oft in wenigen Tagen erledigt. Ein Bankwechsel dauert je nach Unterlagen einige Wochen. Deshalb solltest du dich spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung kümmern.
Adrian Sauer
Adrian ist seit 14 Jahren in der Finanzierung zu Hause, davon elf Jahre mit Schwerpunkt Baufinanzierung. Nach seiner Ausbildung bei einer Sparkasse und einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Rostock war er rund zehn Jahre bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Nach 14 Jahren kennt Adrian nahezu jede Konstellation und findet für die meisten Vorhaben eine passende Lösung.
Und wenn eine Finanzierung heute noch nicht möglich ist, zeigt er offen, welche Schritte zum Ziel führen. Denn ehrliche Beratung heißt für ihn, Lösungen zu finden und Perspektiven aufzuzeigen. Sein Antrieb: Jede Geschichte verdient es, gehört zu werden.
