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Anschlussfinanzierung
Baufinanzierung-Grundlagen
Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit: wann sie anfällt
Adrian Sauer
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für die Bank, wenn du dein Darlehen früher zurückzahlst als vereinbart. Sie fällt nicht immer an, sondern nur, solange dein Zinssatz noch festgeschrieben ist. Zum Ende der Zinsbindung zahlst du keine. Der häufigste Fall, in dem sie wirklich anfällt, ist der Verkauf der Immobilie mitten in der Zinsbindung. Wie hoch sie ausfällt, legt kein Gesetz fest.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Entschädigung entsteht nur bei einer Rückzahlung während der laufenden Zinsbindung.
- Zum Ende der Zinsbindung und beim Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren fällt keine an.
- Verkaufst du deine Immobilie während der Zinsbindung, darf deine Bank die Entschädigung in der Regel verlangen.
- Für Immobiliendarlehen gibt es keine gesetzliche Obergrenze in Prozent.
- Manche Verträge enthalten die nötigen Angaben nicht. Dann entfällt der Anspruch der Bank.
Inhaltsübersicht
Was eine Vorfälligkeitsentschädigung ist
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den deine Bank dafür verlangt, dass du dein Darlehen vor dem vereinbarten Ende zurückzahlst. Der Gedanke dahinter: Deine Bank hat mit deinen Zinsen über die gesamte Zinsbindung gerechnet. Zinsbindung heißt, wie lange dein Zinssatz garantiert gleich bleibt. Zahlst du früher zurück, fehlen ihr diese Zinsen.
In Verträgen und Schreiben taucht der Betrag unter verschiedenen Namen auf. Vorfälligkeitsentgelt meint dasselbe. Von Vorfälligkeitszinsen ist ebenfalls manchmal die Rede, obwohl es sich nicht um laufende Zinsen handelt, sondern um eine einmalige Zahlung.
Wichtig ist der Unterschied zu einer Gebühr. Eine Gebühr wäre ein fester Preis für eine Leistung. Die Entschädigung ist stattdessen ein Schadensausgleich und deshalb in jedem Vertrag anders hoch.
Wann deine Bank sie verlangen darf
Ein laufendes Immobiliendarlehen kannst du nicht einfach kündigen, solange der Zins festgeschrieben ist. Du brauchst dafür einen Grund, den das Gesetz anerkennt. § 490 Absatz 2 BGB nennt diesen Grund ein berechtigtes Interesse.
Drei Bedingungen müssen dafür zusammenkommen:
- Dein Sollzins ist gebunden, also für eine feste Zeit vereinbart.
- Das Darlehen ist über eine Grundschuld gesichert. Die Grundschuld ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit.
- Seit der vollständigen Auszahlung sind mindestens sechs Monate vergangen.
Das Gesetz nennt als typisches Beispiel für ein berechtigtes Interesse, dass du deine Immobilie anderweitig verwerten willst. Gemeint ist vor allem der Verkauf. Kündigst du auf dieser Grundlage, darf deine Bank nach § 502 Absatz 1 BGB eine angemessene Entschädigung verlangen.
Angemessen ist dabei kein Prozentsatz, sondern ein Maßstab. Für Raten- und Autokredite gibt es eine gesetzliche Deckelung von 1 % beziehungsweise 0,5 % der Restschuld. Restschuld ist der Betrag, den du der Bank noch schuldest. Für grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliendarlehen gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht. Wer die Prozentzahl im Netz findet und auf seine Baufinanzierung überträgt, rechnet mit der falschen Regel.
Wann keine anfällt
In fünf Fällen zahlst du nichts. Sie sind der Grund, warum die Entschädigung seltener anfällt, als viele befürchten.
- Deine Zinsbindung läuft aus. Dann endet die Zinsvereinbarung ohnehin.
- Du kündigst nach dem Sonderkündigungsrecht. Nach zehn Jahren geht das mit sechs Monaten Frist.
- Du nutzt ein Sondertilgungsrecht, das in deinem Vertrag steht.
- Dein Zins ist variabel. Dann kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.
- Dein Vertrag enthält die vorgeschriebenen Angaben zu Laufzeit, Kündigung und Berechnung nicht oder nur unklar.
Der letzte Punkt wird oft übersehen. Er steht in § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB und ist kein Randfall. Mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2024 und 2025 drehen sich genau darum.
Was diese Fälle konkret kosten, wenn keiner von ihnen greift, rechnen wir im Artikel zu den Kosten der vorzeitigen Ablösung durch.
"Die meisten Menschen fürchten die Vorfälligkeitsentschädigung an einer Stelle, an der sie gar nicht anfällt. Dabei übersehen sie, wo sie wirklich teuer wird."
Uta Möllmann, Leiterin Finanzierungsberatung
Hausverkauf vor dem Ende der Zinsbindung
Der Verkauf ist der Fall, in dem die Entschädigung tatsächlich am häufigsten anfällt. Der Grund ist einfach: Wer verkauft, muss das Darlehen ablösen, weil die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwinden soll. Der Termin dafür richtet sich nach dem Käufer, nicht nach deiner Zinsbindung.
Das Gesetz steht hier auf deiner Seite und auf der deiner Bank zugleich. Du darfst kündigen, weil der Verkauf als berechtigtes Interesse gilt. Deine Bank darf dafür den Ausgleich verlangen.
Drei Dinge lohnen sich, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst:
- Frag deine Bank schriftlich nach der Höhe der Entschädigung zu deinem geplanten Ablösetermin.
- Prüfe, wie weit dein Zinsbindungsende noch entfernt ist. Je kürzer die Restzeit, desto kleiner der Betrag.
- Rechne den Betrag in deine Verkaufskalkulation ein, nicht erst hinterher.
Es gibt einen Sonderfall, in dem beim Verkauf nichts anfällt. Liegt der Marktzins am Tag der Berechnung über deinem Vertragszins, entsteht deiner Bank kein Zinsschaden. Verlassen solltest du dich darauf nicht, denn das entscheidet sich erst am Berechnungstag.
Warum am Ende der Zinsbindung nichts fällig wird
Wenn deine Zinsbindung ausläuft, endet die Zinsvereinbarung planmäßig. Du zahlst dann nichts vorzeitig zurück, sondern genau zum vereinbarten Zeitpunkt. Deshalb entsteht deiner Bank kein Schaden. Eine Entschädigung fällt entsprechend nicht an.
Das gilt unabhängig davon, was du danach machst. Du kannst bei deiner bisherigen Bank verlängern. Du kannst die Restschuld zu einer anderen Bank mitnehmen. Du kannst sie auch ganz ablösen, wenn du das Geld hast.
Wer wechseln will, sollte den Termin im Blick behalten und nicht auf ein Schreiben warten. Mehr dazu liest du im Artikel was zum Ende der Zinsbindung zu tun ist.
Läuft dein Darlehen schon länger als zehn Jahre, bist du durch das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren sogar unabhängig vom Zinsbindungsende.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein Standardposten, sondern ein Sonderfall. Sie greift nur, solange dein Zins festgeschrieben ist und du außerhalb der vereinbarten Wege zurückzahlst. Zum Ende der Zinsbindung, nach zehn Jahren und im Rahmen deiner Sondertilgung zahlst du nichts.
Wird sie fällig, ist die Höhe individuell. Es gibt für Immobiliendarlehen keine Prozent-Obergrenze im Gesetz. Umso wichtiger ist es, die Berechnung schriftlich anzufordern und sie nicht ungeprüft zu übernehmen.
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Häufige Fragen
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Das ist ein Ausgleich für die Bank, wenn du dein Darlehen früher zurückzahlst als vereinbart. Sie entsteht nur während der laufenden Zinsbindung. In Verträgen heißt sie manchmal Vorfälligkeitsentgelt. Gemeint ist dasselbe.
Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich zum Ende der Zinsbindung die Bank wechsle?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung zahlst du nichts vorzeitig zurück, sondern planmäßig. Deiner Bank entsteht damit kein Zinsschaden. Du kannst die Restschuld frei zu einer anderen Bank mitnehmen.
Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
In fünf Fällen: zum Ende der Zinsbindung, bei Kündigung nach dem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren, im Rahmen eines vereinbarten Sondertilgungsrechts, bei variablem Zins mit drei Monaten Kündigungsfrist und dann, wenn dein Vertrag die vorgeschriebenen Angaben zu Laufzeit, Kündigung und Berechnung nicht oder nur unklar enthält.
Ich verkaufe mein Haus vor Ende der Zinsbindung. Was kostet mich das bei der Bank?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Die Höhe hängt von deiner Restschuld, deinem Vertragszins, der verbleibenden Zinsbindung und dem Kapitalmarkt am Tag der Berechnung ab. Fordere die Berechnung schriftlich bei deiner Bank an, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Für Immobiliendarlehen nicht. Die oft zitierte Deckelung von 1 % beziehungsweise 0,5 % der Restschuld gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Raten- oder Autokredite. Für grundpfandrechtlich gesicherte Baufinanzierungen gilt allein der Maßstab „angemessen".
Adrian Sauer
Adrian ist seit 14 Jahren in der Finanzierung zu Hause, davon elf Jahre mit Schwerpunkt Baufinanzierung. Nach seiner Ausbildung bei einer Sparkasse und einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Rostock war er rund zehn Jahre bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Nach 14 Jahren kennt Adrian nahezu jede Konstellation und findet für die meisten Vorhaben eine passende Lösung.
Und wenn eine Finanzierung heute noch nicht möglich ist, zeigt er offen, welche Schritte zum Ziel führen. Denn ehrliche Beratung heißt für ihn, Lösungen zu finden und Perspektiven aufzuzeigen. Sein Antrieb: Jede Geschichte verdient es, gehört zu werden.
