Volltilgerdarlehen: Vor- und Nachteile

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei der die Zinsbindung genauso lang ist wie die gesamte Laufzeit. Am Ende der Laufzeit ist deine Restschuld null. Du brauchst keine Anschlussfinanzierung und trägst über die komplette Rückzahlung kein Zinsänderungsrisiko. Der größte Vorteil ist maximale Planungssicherheit.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Beim Volltilgerdarlehen entspricht die Zinsbindung der gesamten Laufzeit. Am Ende steht die Restschuld bei null.
• Du sicherst dir den Zins für die komplette Rückzahlung. Zinsänderungsrisiko und Anschlussfinanzierung entfallen.
• Manche Banken geben für diese Sicherheit einen kleinen Zinsvorteil. Als Faustwert kursieren grob bis zu 0,3 Prozentpunkte.
• Die Monatsrate liegt deutlich höher als beim klassischen Annuitätendarlehen, weil du schneller tilgst.
• Sondertilgungen und flexible Ratenanpassungen sind meist eingeschränkt oder ganz ausgeschlossen.
• Geeignet vor allem, wenn du ein stabiles Einkommen hast, die höhere Rate dauerhaft trägst und volle Kalkulierbarkeit über Flexibilität stellst.

Inhaltsübersicht

• Was ist ein Volltilgerdarlehen?
• Volltilgerdarlehen und klassisches Annuitätendarlehen im Vergleich
• Die Vorteile eines Volltilgerdarlehens
• Die Nachteile eines Volltilgerdarlehens
• Beispielrechnung: Warum die Rate höher ausfällt
• Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?
• Fazit
• Häufige Fragen zum Volltilgerdarlehen

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das du bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückzahlst. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, wobei der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt dort in der Regel eine Restschuld, die du über eine Anschlussfinanzierung weiter abzahlst.

Beim Volltilger ist das anders. Zinsbindung und Laufzeit sind hier identisch. Du legst zu Beginn fest, in wie vielen Jahren du fertig sein willst, und die Bank berechnet daraus eine feste Rate. Ist die letzte Rate gezahlt, gehört die Immobilie dir schuldenfrei. Eine Anschlussfinanzierung entfällt komplett.

Vom Volltilgerdarlehen abzugrenzen ist das sogenannte Konstantdarlehen. Dabei wird ein endfälliges Vorausdarlehen mit einem parallel besparten Bausparvertrag kombiniert. Beide Modelle zielen auf eine planbare, gleichbleibende Rate, funktionieren im Inneren aber unterschiedlich.

Volltilgerdarlehen und klassisches Annuitätendarlehen im Vergleich

Der Kern des Unterschieds liegt in der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Beim klassischen Annuitätendarlehen wählst du einen Tilgungssatz und eine Zinsbindung unabhängig voneinander. Beim Volltilger sind beide fest miteinander verknüpft. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Punkte gegenüber.

Die Vorteile eines Volltilgerdarlehens

Der Volltilger spielt seine Stärke überall dort aus, wo Sicherheit und Planbarkeit im Vordergrund stehen. Drei Punkte sind besonders wichtig:

• Maximale Planungssicherheit: Deine Rate steht vom ersten bis zum letzten Monat fest. Du weißt heute schon, wann du schuldenfrei bist.
• Kein Zinsänderungsrisiko: Weil die Zinsbindung die gesamte Laufzeit abdeckt, kann dich ein steigendes Zinsniveau nicht mehr treffen.
• Keine Anschlussfinanzierung: Du musst dich am Ende der Zinsbindung nicht erneut um ein Angebot kümmern und läufst nicht Gefahr, zu schlechteren Konditionen verlängern zu müssen.

Dazu kommt ein möglicher Zinsvorteil. Für die Bank ist ein Volltilger gut kalkulierbar, weil der Rückzahlungsverlauf über die komplette Laufzeit feststeht. Manche Banken geben diesen Vorteil in Form eines kleinen Zinsabschlags weiter. Als Faustwert kursieren grob bis zu 0,3 Prozentpunkte gegenüber einem vergleichbaren Standarddarlehen. Ob und in welcher Höhe es diesen Abschlag gibt, hängt vom Anbieter und vom aktuellen Markt ab.

Die Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Die Sicherheit hat ihren Preis, und der zeigt sich vor allem bei der Rate und der Flexibilität.

• Höhere Monatsrate: Dies betrifft insbesondere Kredite mit kürzeren Zinsbindungen. Denn um innerhalb der Zinsbindung komplett zu tilgen, brauchst du eine hohe Anfangstilgung. Das belastet dein Haushaltsbudget spürbar stärker als eine niedrige Tilgung.
• Wenig oder keine Sondertilgung: Bei einem klassischen Darlehen ist eine kostenfreie Sondertilgung von marktüblich rund 5 % der Darlehenssumme pro Jahr oft vereinbar. Beim Volltilger fehlt diese Option meist, weil der Tilgungsplan bereits auf null ausgelegt ist.
• Wenig Spielraum bei der Rate: Ein Wechsel des Tilgungssatzes, wie ihn viele Standarddarlehen erlauben, ist beim Volltilger in der Regel nicht vorgesehen. Sinkt dein Einkommen, kannst du die Rate kaum anpassen.

Ganz starr bist du allerdings nicht. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins gesetzlich kündigen. Das regelt das Sonderkündigungsrecht in Paragraf 489 BGB, mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem sehr langen Volltilger hast du also spätestens nach zehn Jahren ein Ausstiegsfenster.

Beispielrechnung: Warum die Rate höher ausfällt

Am einfachsten wird der Unterschied über die Tilgung sichtbar. Nimm ein Darlehen von 400.000 €. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen startest du oft mit rund 2 % Anfangstilgung. Nach der Faustregel entspricht das grob 30 Jahren Laufzeit. Ein Volltilger, der in 20 Jahren fertig sein soll, braucht dagegen eine Anfangstilgung von rund 4 %.

Der Zinsanteil hängt vom aktuellen Marktzins ab und bleibt hier ein Platzhalter. Den Unterschied in der Rate kannst du aber schon am reinen Tilgungsanteil ablesen:

• 2 % Tilgung von 400.000 € sind 8.000 € pro Jahr, also rund 667 € pro Monat.
• 4 % Tilgung von 400.000 € sind 16.000 € pro Jahr, also rund 1.333 € pro Monat.

Allein durch die höhere Tilgung liegt die Monatsrate beim Volltilger in diesem Beispiel rund 666 € höher. Dazu kommt in beiden Fällen der Zinsanteil. Die Formel dahinter lautet: Monatsrate ist ungefähr gleich Darlehen mal (Zins plus Tilgung) geteilt durch 12.

Die höhere Rate ist also kein Nachteil im engeren Sinn. Du zahlst schlicht schneller zurück und sparst dadurch über die Jahre Zinskosten. Entscheidend ist, ob dein Budget die höhere Rate dauerhaft trägt.

Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilger passt gut, wenn dein Einkommen stabil und ausreichend ist, um die höhere Rate über die gesamte Laufzeit zu stemmen. Als grobe Orientierung dient die Drittel-Regel: Die Rate sollte möglichst nicht über einem Drittel deines Nettohaushaltseinkommens liegen. Beim Volltilger ist dieser Puffer besonders wichtig, weil du die Rate später kaum senken kannst.

Wichtig ist auch dein Alter beziehungsweise der Abstand bis zum Renteneintritt. Die meisten Banken rechnen mit einer vollständigen Rückzahlung vor Renteneintritt. Ein Volltilger passt gut zu diesem Ziel, verlangt aber eine höhere Tilgung, je später du kaufst. Denk außerdem in Gesamtkosten. Zum Budget gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten und absehbare Modernisierungskosten. Wenn du dein Geld voll in eine hohe Tilgung steckst, sollte für solche Rücklagen noch Luft bleiben.

Weniger geeignet ist der Volltilger, wenn du in den nächsten Jahren mit größeren Veränderungen rechnest, etwa Elternzeit, Selbstständigkeit oder einem geplanten Umzug. Dann kann ein Standarddarlehen mit Sondertilgungsrecht und der Möglichkeit zum Tilgungswechsel die bessere Wahl sein.

Fazit

Das Volltilgerdarlehen ist die konsequenteste Form, deine Immobilie zu finanzieren. Du sicherst dir den Zins über die gesamte Laufzeit, hast am Ende keine Restschuld und brauchst keine Anschlussfinanzierung. Diese Sicherheit erkaufst du dir mit einer höheren Monatsrate und wenig Flexibilität bei Sondertilgung und Ratenanpassung. Wenn du ein stabiles Einkommen hast und volle Planbarkeit über alles stellst, ist der Volltilger eine starke Option. Bist du dir bei der künftigen Rate unsicher, lohnt sich der Vergleich mit einem flexibleren Standarddarlehen. Am Ende zählt, welche Rate dein Budget über die gesamte Laufzeit sicher trägt.

Häufige Fragen zum Volltilgerdarlehen