Sondertilgung bei der Baufinanzierung vereinbaren: so geht's

Eine Sondertilgung ist das Recht, zusätzlich zu deiner vereinbarten Monatsrate außerplanmäßig Geld in dein Darlehen einzuzahlen. Bei einer Baufinanzierung ist dieses Recht nicht automatisch dabei. Du solltest es deshalb schon beim Abschluss deiner Finanzierung aktiv vereinbaren. Marktüblich sind bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, bei vielen Banken sogar ohne Zinsaufschlag. So bleibst du flexibel, sparst Zinsen und bist am Ende schneller im eigenen Zuhause schuldenfrei.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eine Sondertilgung ist bei Baufinanzierungen kein gesetzlicher Standard, sondern ein Vertragsvorteil, den du beim Abschluss vereinbarst.
• Marktüblich sind bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, bei vielen Banken ohne Zinsaufschlag.
• Höhere Grenzen gibt es teils gegen einen kleinen Zinsaufschlag von grob 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten.
• Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen meist zum Jahresende.
• Planst du eine große Einmalzahlung, kann die Aufteilung in zwei Teildarlehen sinnvoller sein als ein hohes Sondertilgungsrecht.
• Jeder zusätzlich getilgte Euro senkt deine Restschuld und damit die Zinsen, die du über die Laufzeit insgesamt zahlst.

Inhaltsübersicht

• Was ist eine Sondertilgung?
• Warum du die Sondertilgung schon beim Abschluss vereinbaren solltest
• Wie viel Sondertilgung ist üblich?
• Was dir eine Sondertilgung konkret bringt
• Sondertilgung vereinbaren: Schritt für Schritt
• Worauf du beim Vereinbaren achten solltest
• Fazit
• Häufige Fragen zur Sondertilgung

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlung auf dein Baudarlehen, die über deine normale Monatsrate hinausgeht. Vereinbart wird dabei ein jährliches Maximum, bis zu dem du zusätzlich einzahlen darfst.

Der Effekt ist einfach. Jeder Euro, den du zusätzlich tilgst, senkt deine Restschuld sofort. Auf diese niedrigere Restschuld zahlst du ab dann weniger Zinsen. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das, und du wirst früher schuldenfrei.

Wichtig ist der Unterschied zwischen deiner regulären Tilgung und der Sondertilgung. Die reguläre Tilgung steckt fest in deiner Monatsrate. Die Sondertilgung entscheidest du jedes Jahr neu. Du kannst sie voll nutzen, teilweise nutzen oder in einem Jahr ganz auslassen.

Warum du die Sondertilgung schon beim Abschluss vereinbaren solltest

Viele gehen davon aus, dass sie ihr Darlehen jederzeit vorzeitig zurückzahlen dürfen. Bei einer Baufinanzierung mit fester Zinsbindung stimmt das so nicht. Ein freies Sondertilgungsrecht ist gesetzlich nicht garantiert.

Der Hintergrund steckt in § 500 Absatz 2 BGB. Grundsätzlich darfst du ein Darlehen zwar vorzeitig zurückzahlen. Bei Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzins ist das während der Zinsbindung aber nur bei einem berechtigten Interesse möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie. Ein freies, jährliches Sondertilgungsrecht musst du deshalb vertraglich vereinbaren. Es ist ein Vertragsvorteil, kein Mindeststandard.

Genau deshalb gehört die Sondertilgung auf deine Liste, bevor du unterschreibst. Ist sie erst einmal im Vertrag, hast du über die ganze Zinsbindung ein flexibles Werkzeug in der Hand. Fehlt sie, kann die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ist ein Ausgleich für die Zinsen, die ihr durch die frühe Rückzahlung entgehen.

Wie viel Sondertilgung ist üblich?

Marktüblich ist ein Sondertilgungsrecht von bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Viele Banken bieten diese 5 % standardmäßig an, ohne Zinsaufschlag. Insgesamt bewegt sich die Spanne am Markt je nach Bank zwischen 0 und 10 % pro Jahr.

Bezugsgröße ist dabei fast immer die ursprüngliche Darlehenssumme, nicht die aktuelle Restschuld. Dein jährlicher Spielraum bleibt also über die Laufzeit gleich hoch.

Höhere Grenzen gegen kleinen Aufschlag

Brauchst du mehr als die üblichen 5 %, bieten manche Banken höhere Grenzen an. Das kostet dann oft einen kleinen Zinsaufschlag, grob im Bereich von 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sicher du die höhere Sondertilgung wirklich nutzen wirst. Zahlst du den Aufschlag über die ganze Laufzeit, schöpfst die Grenze aber selten aus, kann er den Vorteil wieder auffressen.

Was dir eine Sondertilgung konkret bringt

Ein Beispiel macht den Effekt greifbar. Angenommen, du finanzierst mit einem Darlehen von 400.000 € und vereinbarst ein Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr. Dann darfst du jedes Jahr bis zu 20.000 € zusätzlich einzahlen.

Rechenweg: 400.000 € × 5 % = 20.000 € pro Jahr.

Wie stark das deine Laufzeit verkürzt, hängt von deiner Tilgung ab. Als grobe Faustregel gilt: Rund 2 % Anfangstilgung bedeuten etwa 30 Jahre Laufzeit, rund 3 % etwa 25 Jahre. Nutzt du deine Sondertilgung regelmäßig, erhöhst du faktisch deine Tilgung und verkürzt die Laufzeit spürbar.

Wie viel Zinsen du dabei genau sparst, hängt vom aktuellen Zinsniveau ab.

Denk beim Budget außerdem an das große Ganze. Neben Kaufpreis und Kaufnebenkosten gehören absehbare Modernisierungskosten in deine Planung. Wenn nach dem Kauf noch eine neue Heizung oder ein neues Bad ansteht, solltest du dieses Geld nicht komplett in eine Sondertilgung stecken, sondern liquide bleiben.

Sondertilgung vereinbaren: Schritt für Schritt

Damit dein Sondertilgungsrecht am Ende wirklich zu dir passt, gehst du am besten in dieser Reihenfolge vor.

1. Überlege, wie viel du realistisch zusätzlich einzahlen kannst. Denk an Bonuszahlungen, ablaufende Sparverträge oder eine mögliche Gehaltssteigerung.
2. Lege fest, welche jährliche Höhe du brauchst. Für die meisten reichen die üblichen 5 % der Darlehenssumme aus.
3. Prüfe, ob die Bank diese Grenze ohne Zinsaufschlag anbietet. Nur wenn du sicher mehr brauchst, lohnt sich der Aufschlag für eine höhere Grenze.
4. Achte auf die Bedingungen. Kläre, ab wann die Sondertilgung möglich ist, in welchen Schritten und bis wann im Jahr du sie leisten musst.
5. Lass dir das Sondertilgungsrecht schriftlich im Darlehensvertrag bestätigen, bevor du unterschreibst.

Wenn du 600+ Banken vergleichst, siehst du schnell, welche Anbieter dir ein flexibles Sondertilgungsrecht ohne Aufschlag bieten. So vergleichst du selbst und entscheidest, welches Angebot am besten zu deinem Plan passt. Wir geben dir die Daten und den Überblick dafür.

Worauf du beim Vereinbaren achten solltest

Ein paar Punkte werden leicht übersehen. Wenn du sie kennst, holst du mehr aus deinem Sondertilgungsrecht heraus.

Nicht genutzte Rechte verfallen

Dein jährliches Sondertilgungsrecht lässt sich in der Regel nicht ansparen. Was du in einem Jahr nicht nutzt, verfällt meist zum Jahresende. Wenn du also zum Jahresende Geld übrig hast, prüfe, ob sich eine Einzahlung noch im laufenden Jahr lohnt.

Große Einmalzahlung: besser zwei Teildarlehen

Rechnest du mit einer größeren Summe zu einem bestimmten Zeitpunkt, etwa aus einer Erbschaft, einer Abfindung oder einer auslaufenden Kapitalanlage, stößt ein reines Sondertilgungsrecht schnell an seine Grenze. In diesem Fall kann es sinnvoller sein, dein Darlehen von Anfang an in zwei Teildarlehen aufzuteilen. Das kleinere Teildarlehen legst du so, dass du es zum erwarteten Zeitpunkt komplett zurückzahlst. Das ist planbarer als der Versuch, eine große Summe über mehrere Jahre in kleinen Schritten einzuzahlen.

Sonderfall Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen legst du die Rate von Anfang an so fest, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Dafür gibt es oft einen Zinsrabatt, aber meist wenig oder gar keine Sondertilgung. Überlege dir also vorher, ob dir Planungssicherheit oder Flexibilität wichtiger ist.

Bei einer Anschlussfinanzierung gelten für die Sondertilgung übrigens eigene Spielregeln. Wie du sie dort neu verhandelst, liest du in einem separaten Ratgeber.

Fazit

Eine Sondertilgung ist einer der stärksten Flexibilitätshebel in deiner Baufinanzierung. Weil sie gesetzlich nicht garantiert ist, entscheidet sich alles beim Abschluss. Vereinbare dein Recht schriftlich, prüfe, ob die üblichen 5 % ohne Aufschlag reichen, und plane große Einmalzahlungen lieber über zwei Teildarlehen. So sparst du Zinsen, verkürzt die Laufzeit und behältst die Kontrolle über deinen Weg ins eigene Zuhause.

Häufige Fragen zur Sondertilgung