Wie lange dauert ein Hauskauf?

Wie lange dauert ein Hauskauf? Von der Zusage der Bank bis zur Schlüsselübergabe in der Regel drei bis vier Monate. Die Kreditprüfung braucht ein bis drei Wochen, der Notartermin lässt sich meist innerhalb von zwei bis vier Wochen ansetzen, und die eigentliche Wartezeit entsteht danach: zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen häufig sechs bis zehn Wochen, weil das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung eintragen muss. Der Zeitplan liegt damit nur zum Teil in deiner Hand.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Von der Finanzierungszusage bis zur Übergabe: meist drei bis vier Monate.
• Kreditprüfung ein bis drei Wochen. Konditionsangebote sind oft nur ein bis fünf Werktage gültig, deshalb müssen die Unterlagen vorher vollständig sein.
• Nach dem Notartermin wartest du auf die Auflassungsvormerkung. Erst danach wird der Kaufpreis fällig.
• Der größte Zeitfresser sind fehlende Unterlagen, nicht die Bank.
• Eigentümerin oder Eigentümer bist du erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Die kann noch Monate nach der Übergabe erfolgen.

Inhaltsübersicht

• Hauskauf-Ablauf: die vier Phasen
• Wie lange braucht die Bank für die Zusage?
• Vom Kaufvertragsentwurf zum Notartermin
• Was zwischen Notartermin und Übergabe passiert
• Was den Ablauf am häufigsten verzögert
• Fazit
• Häufige Fragen

Hauskauf-Ablauf: die vier Phasen

Wie läuft ein Hauskauf ab? Der Hauskauf ist die Abfolge von vier Phasen, die sich zeitlich kaum überlappen: Finanzierung klären, Kaufvertrag beurkunden, Kaufpreis zahlen, Eigentum umschreiben. Jede Phase hat eine eigene Logik, und jede kann eigene Verzögerungen produzieren.

Der Ablauf der Finanzierung selbst, also welche Schritte du bei Bank und Vergleich gehst, steht ausführlich in unserem Ratgeber dazu, so läuft die Finanzierung selbst ab. Hier geht es um den Kaufprozess drumherum und um die Frage, wo die Zeit tatsächlich hingeht.

Wie lange braucht die Bank für die Zusage?

Die Kreditprüfung dauert in der Praxis ein bis drei Wochen, sofern die Unterlagen vollständig sind. Geprüft werden zwei Dinge parallel: du und die Immobilie.

Wichtig ist ein Detail, das den Zeitplan oft kippt. Konditionsangebote sind meist nur ein bis fünf Werktage gültig. Das heißt: Wenn du dich für ein Angebot entscheidest, müssen die Unterlagen schon bereitliegen. Wer erst nach der Entscheidung anfängt, Gehaltsabrechnungen zu suchen, verliert das Angebot und startet beim Zins neu.

Diese Unterlagen solltest du vorbereitet haben, bevor du vergleichst:

• Einkommensnachweise: bei Angestellten die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die Lohnsteuerbescheinigung, bei Selbstständigen zwei bis drei Steuerbescheide plus Jahresabschlüsse.
• Kontoauszüge und Nachweise über bestehende Kredite.
• Eigenkapitalnachweis.
• Zur Immobilie: Kaufvertragsentwurf oder Reservierung, Grundbuchauszug, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Bevor du überhaupt ein Angebot abgibst, hilft eine Finanzierungsbestätigung. Sie zeigt der Verkäuferseite, dass deine Finanzierung tragfähig ist, und ist bei mehreren Interessenten oft der Unterschied. Welche Nachweise die Bank im Detail sehen will, steht in unserer Unterlagen-Checkliste für die Bank.

Vom Kaufvertragsentwurf zum Notartermin

Sobald Kaufpreis und Finanzierung stehen, erstellt das Notariat den Kaufvertragsentwurf. Du bekommst ihn vorab. Nimm dir diese Zeit: Der Entwurf regelt Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten, mitverkaufte Gegenstände und wer welche Kosten trägt.

Zwischen Entwurf und Beurkundung liegen üblicherweise zwei Wochen. Bei Verbraucherverträgen ist eine Frist von zwei Wochen zur Prüfung vorgesehen, damit du nicht unter Zeitdruck unterschreibst.

Ein Punkt, den viele nicht auf dem Schirm haben: Dein Darlehensvertrag hat eine Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsschluss und Erhalt aller Pflichtinformationen. Am sichersten ist es, den Notartermin innerhalb dieser Frist zu legen. Liegt er später und der Kauf kommt dann doch nicht zustande, etwa weil die Immobilie an jemand anderen verkauft wird, lässt sich das Darlehen nicht mehr kostenfrei widerrufen. Die Bank kann dann eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, weil du den zugesagten Kredit nicht abnimmst.

Was zwischen Notartermin und Übergabe passiert

Nach der Beurkundung fühlt es sich an, als wäre es geschafft. Tatsächlich beginnt jetzt die längste Phase, und sie läuft ohne dein Zutun.

1. Das Notariat beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie sichert deinen Anspruch auf das Eigentum, bevor du eingetragen bist.
2. Alte Belastungen der Verkäuferseite werden zur Löschung vorbereitet, deine Grundschuld zur Eintragung.
3. Nötige Genehmigungen werden eingeholt, etwa die Verwalterzustimmung bei einer Eigentumswohnung oder ein Negativzeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht.
4. Erst wenn alles vorliegt, schickt das Notariat die Zahlungsaufforderung, und der Kaufpreis wird fällig. Ausgezahlt wird das Darlehen aber erst, wenn zusätzlich die im Kreditvertrag festgelegten Auszahlungsvoraussetzungen deiner Bank erfüllt sind.
5. Nach Zahlung erfolgt die Übergabe. Die Umschreibung im Grundbuch folgt später.

Für diesen Block solltest du sechs bis zehn Wochen einplanen. Die Bearbeitungszeit der Grundbuchämter ist regional sehr unterschiedlich, und du kannst sie nicht beschleunigen.

Praktisch bedeutet das: Kündige deine Mietwohnung nicht auf Basis des Notartermins, sondern erst, wenn der Übergabetermin feststeht.

Was den Ablauf am häufigsten verzögert

In der Praxis liegt die Verzögerung selten bei der Bank. Diese drei Bremsen sind die häufigsten:

• Unvollständige oder veraltete Unterlagen. Ein Grundriss, der nicht der Realität entspricht, muss neu angefertigt werden. Das kostet Wochen und Geld.
• Fehlende Wohnflächenberechnung. Ohne sie kann die Bank den Wert nicht ansetzen.
• Genehmigungen Dritter, etwa die Zustimmung der Verwaltung bei Eigentumswohnungen.

Ziehen sich diese Punkte zu lange hin, wird eine weitere Folge teuer: Ist dein Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen, kann die Bank nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von üblicherweise drei bis zwölf Monaten Zinsen auf den bereitgestellten Betrag verlangen. Bei Bestandsimmobilien ist das selten ein Problem, bei Neubauten mit Teilauszahlungen sehr wohl.

Fazit

Rechne mit drei bis vier Monaten von der Finanzierungszusage bis zur Übergabe. Die Phasen, die du steuern kannst, sind die ersten beiden: Unterlagen vorbereiten und Angebote vergleichen, bevor du dich entscheidest. Die dritte Phase gehört dem Grundbuchamt, und dort hilft nur Geduld und ein realistischer Zeitplan.

Wer diese Reihenfolge kennt, verhandelt entspannter. Du weißt dann, dass eine Verkäuferseite, die auf einen Notartermin in zehn Tagen drängt, dir keinen Gefallen tut.

Häufige Fragen