Wann ist die erste Rate deiner Baufinanzierung fällig?

Deine erste Rate startet nicht mit der Unterschrift. Sie startet, wenn das Geld geflossen ist. Die Bank zahlt dein Darlehen erst aus, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört vor allem die eingetragene Grundschuld. Erst danach wird die erste Rate fällig, üblicherweise im Monat nach der Auszahlung.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die erste Rate wird nach der Auszahlung fällig, nicht mit der Unterschrift unter den Darlehensvertrag.
• Die Bank zahlt aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist und das Notariat zur Zahlung auffordert.
• Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du ab der ersten Rate zurück. Der Rückzahlungsanteil ist am Anfang nur klein.
• Eine Zeit ohne Rückzahlung am Anfang gibt es nur, wenn sie ausdrücklich in deinem Vertrag steht.
• Rufst du das zugesagte Geld später ab, kann die Bank nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen verlangen.
• Du kannst deinen Darlehensvertrag 14 Tage lang widerrufen. Leg den Notartermin am besten in diese Frist.

Inhaltsübersicht

• Wann ist die erste Rate deiner Baufinanzierung fällig?
• Von der Unterschrift bis zur Auszahlung: der Ablauf
• Beispiel-Zeitachse bis zur ersten Rate
• Ab wann zahlst du zurück?
• Bereitstellungszinsen: wenn das Geld liegen bleibt
• Wie lange kannst du deinen Darlehensvertrag widerrufen?
• Fazit
• Häufige Fragen

Wann ist die erste Rate deiner Baufinanzierung fällig?

Die erste Rate deiner Baufinanzierung wird fällig, nachdem die Bank das Darlehen ausgezahlt hat. Nicht dann, wenn du den Vertrag unterschreibst. Die Unterschrift ist eine Zusage, keine Zahlungspflicht.

Üblich ist: Die Bank zieht die erste Rate zum Monatsanfang oder zum Monatsende des Monats ein, der auf die Auszahlung folgt. Zahlt die Bank also im Mai aus, kommt die erste Rate meist im Juni. Den genauen Tag findest du in deinem Darlehensvertrag unter der Fälligkeit der Rate.

Für den Zeitraum zwischen Auszahlung und erster Rate berechnet die Bank in der Regel schon Zinsen. Sie erscheinen entweder in der ersten Rate oder in einer separaten Abrechnung. Das ist kein Fehler und kein Zusatzentgelt. Es ist die Miete für das Geld, das du seit der Auszahlung nutzt.

Von der Unterschrift bis zur Auszahlung: der Ablauf

Zwischen deiner Unterschrift und der Auszahlung liegen mehrere Schritte, die nacheinander passieren müssen. Die Reihenfolge ist immer gleich:

1. Du unterschreibst den Darlehensvertrag. Damit steht dein Zinssatz und deine Rate fest.
2. Der Kaufvertrag wird beim Notariat beurkundet. Im gleichen Termin bestellst du meist auch die Grundschuld. Das ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit.
3. Das Notariat beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Grundschuld landet in Abteilung III des Grundbuchs.
4. Die Bank prüft, ob alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen die eingetragene Grundschuld mit dem vereinbarten Rang, deine Nachweise und meist eine Wohngebäudeversicherung.
5. Das Notariat schickt die Zahlungsaufforderung. Erst jetzt überweist die Bank den Kaufpreis, in der Regel direkt an die verkaufende Seite.

Danach beginnt deine Ratenzahlung. Wie der Weg bis zur Finanzierungszusage aussieht, also alles vor Schritt 1, zeigen wir dir in unserem Beitrag wie der Weg zur Finanzierungszusage abläuft.

Beispiel-Zeitachse bis zur ersten Rate

Ein konkretes Beispiel macht die Wartezeit greifbarer als jede Formel. Diese Zeitachse ist ein Beispiel und keine Zusage. Der größte Unsicherheitsfaktor ist das Grundbuchamt.

Ab wann zahlst du zurück?

Du zahlst ab der ersten Rate zurück. Das gilt für jedes Annuitätendarlehen, also für die übliche Baufinanzierung mit gleichbleibender Monatsrate. Jede Rate enthält von Anfang an zwei Teile: Zinsen für die Bank und Rückzahlung deiner Schuld.

Warum der Rückzahlungsanteil am Anfang klein wirkt

Am Anfang schuldest du der Bank noch die volle Summe. Deshalb geht ein großer Teil deiner Rate in die Zinsen und nur ein kleiner Teil in die Rückzahlung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, also der Betrag, den du der Bank noch schuldest. Damit sinkt auch der Zinsanteil – und der Rückzahlungsanteil wächst. Deine Rate bleibt dabei gleich hoch.

Wie sich Zins und Rückzahlung über die Jahre verschieben, zeigen wir im Detail in unserem Beitrag das Zusammenspiel von Zins und Tilgung.

Gibt es eine Zeit ohne Rückzahlung am Anfang?

Nur wenn sie ausdrücklich in deinem Vertrag steht. Das ist ein häufiger Irrtum. Viele erwarten eine Anlaufphase, in der sie nur Zinsen zahlen. Bei einer normalen Baufinanzierung gibt es die nicht.

Einzelne Darlehen kennen tilgungsfreie Anlaufjahre. Dann zahlst du zunächst nur Zinsen und beginnst später mit der Rückzahlung. Das steht dann als eigene Klausel in deinem Vertrag. Prüf im Zweifel dein Europäisches Standardisiertes Merkblatt, das ESIS. Dort sind alle wesentlichen Konditionen deines Darlehens zusammengefasst.

Wann ist die erste Sondertilgung möglich?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst. Sie ist frühestens möglich, wenn das Darlehen ausgezahlt ist. Vorher gibt es keine Schuld, die du zusätzlich verringern könntest. Viele Verträge erlauben pro Jahr 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Zusatzkosten. Nicht genutzte Rechte verfallen meist zum Jahresende, deshalb lohnt ein Blick in den Vertrag schon im ersten Jahr.

Bereitstellungszinsen: wenn das Geld liegen bleibt

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr dafür, dass du zugesagtes Geld später abrufst. Die Bank hält den Betrag für dich bereit und kann ihn in dieser Zeit nicht anders verwenden. Nach einer vereinbarten zinsfreien Zeit lässt sich das bezahlen.

Marktüblich sind 3 bis 12 Monate ohne Bereitstellungszinsen. Danach berechnen reguläre Bankdarlehen oft rund 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Das sind etwa 3 % im Jahr. Bei KfW-Förderkrediten sind es einheitlich 0,15 % pro Monat, also rund 1,8 % im Jahr.

Der Rechenweg ist einfach. Nicht abgerufener Betrag mal Satz pro Monat. Bleiben 300.000 € einen Monat lang liegen, sind das bei 0,25 % rund 750 € für diesen Monat. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie bleibt es meist bei wenigen Wochen, weil der Kaufpreis in einer Summe fließt. Beim Neubau mit Auszahlung in Teilbeträgen ist das Thema deutlich größer. Dieser Artikel bleibt beim Kauf einer bestehenden Immobilie.

Dein Hebel: Frag vor der Unterschrift nach der bereitstellungszinsfreien Zeit und lass sie dir schriftlich geben. Sie steht im Vertrag und ist verhandelbar.

Wie lange kannst du deinen Darlehensvertrag widerrufen?

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt, wenn der Vertrag geschlossen ist und du alle Pflichtinformationen erhalten hast, also auch die Widerrufsbelehrung selbst (§§ 355, 495 BGB). Fehlt eine Pflichtinformation oder ist die Belehrung fehlerhaft, verschiebt sich der Start. Bei Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht dann spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB, für Verträge ab dem 21.03.2016).

Widerrufst du innerhalb der Frist, ist der Vertrag rückabgewickelt. Für dich entstehen daraus keine Kosten.

Warum der Notartermin in die Widerrufsfrist gehört

Das ist der Punkt, der in der Praxis am meisten Geld kostet. Liegt der Notartermin innerhalb der 14 Tage, kannst du das Darlehen noch kostenfrei widerrufen, falls der Kauf platzt. Liegt er später, ist die Frist abgelaufen. Dann bleibt der Darlehensvertrag bestehen, auch wenn du das Geld nie brauchst.

In diesem Fall kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Das ist ein Ausgleich dafür, dass du das zugesagte Darlehen nicht abnimmst. Plane deshalb den Notartermin bewusst früh und sprich die Reihenfolge mit deiner Bank und dem Notariat ab.

Fazit

Nach der Unterschrift passiert erst einmal nichts an deinem Konto. Deine erste Rate wird fällig, nachdem die Bank ausgezahlt hat – und das setzt die eingetragene Grundschuld und die Zahlungsaufforderung des Notariats voraus. Rechne mit einigen Wochen, in denen das Grundbuchamt den Takt vorgibt.

Zurück zahlst du ab der ersten Rate, auch wenn der Rückzahlungsanteil anfangs klein ist. Eine Anlaufphase ohne Rückzahlung gibt es nur, wenn sie im Vertrag steht. Und zwei Termine gehören zusammen gedacht: die 14 Tage Widerrufsfrist und dein Notartermin. Planst du beides in dieser Reihenfolge, behältst du die Kontrolle über deinen Weg ins eigene Zuhause.

Häufige Fragen