Der Beleihungsauslauf als zusätzlicher Hebel bei deiner Bank
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen deiner Restschuld und dem Wert, den die Bank der Immobilie zuschreibt. Dieser Wert heißt Beleihungswert und liegt üblicherweise zehn bis 20 Prozent unter dem Marktwert, weil die Bank vorsichtig rechnet.
Die Bänder, in denen Banken denken, sehen typischerweise so aus:
- Bis 60 Prozent: Bestzins-Bereich.
- 60 bis 80 Prozent: Standardbereich mit weiterhin attraktiven Konditionen.
- Über 80 bis 90 Prozent: spürbare Aufschläge, meist in Fünf- oder Zehn-Prozent-Schritten.
- Über 100 Prozent: Vollfinanzierung mit deutlichen Aufschlägen.
Innerhalb deiner Prolongation liegt hier deine eigentliche Verhandlungsmacht für die Konditionen. Ein Beispiel: Restschuld 165.000 Euro, Beleihungswert 320.000 Euro. Der Beleihungsauslauf liegt bei rund 52 Prozent. Damit bist du im Bestzins-Bereich, und bei deiner bisherigen Bank fällt ein einzelner Schufa-Eintrag bei dieser Sicherheitenlage deutlich weniger ins Gewicht als bei einem Auslauf von 95 Prozent.
Wichtig zur Einordnung: Anders als bei manchen Ratenkrediten, wo ein besserer Score direkt bessere Konditionen bringt, wird der Zins bei einer Baufinanzierung nicht unmittelbar über deinen Schufa-Score bepreist. Banken schauen sich den Score intern zwar an, er fließt aber nicht als eigener Preisfaktor in den Zinssatz ein. Entscheidend für die Konditionen bleibt der Beleihungsauslauf.
Welche Schufa-Einträge wie wiegen
„Negative Schufa“ ist kein einheitlicher Zustand. Banken unterscheiden deutlich, und du solltest das auch tun.
- Erledigte Forderungen wiegen häufig weniger als offene. Ein bezahlter Altfall ist etwas anderes als eine laufende Mahnung. Wichtig dabei: Banken schauen sich neben den einzelnen Merkmalen auch deinen Schufa-Score an. Ein erledigter Eintrag kann bis zu drei Jahre nachwirken und den Score weiterhin senken. Unterschreitet der Score den bankinternen Schwellenwert, kann das unabhängig davon ausschlaggebend sein, ob eine Forderung bereits erledigt ist.
- Die Höhe zählt bei kleineren, offenen Forderungen. Eine offene Handyrechnung ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund für eine Immobilienfinanzierung.
- Harte Negativmerkmale wie Insolvenz, ein rechtskräftiger Titel, eine Zwangsvollstreckung oder ein gekündigter Kredit sind eine andere Kategorie. Sie sind in der Praxis meist K.O.-Kriterien, und zwar unabhängig von Einkommen oder Eigenkapital.
- Fehlerhafte Einträge kommen häufiger vor als man denkt. Sie lassen sich korrigieren.
Der erste praktische Schritt ist immer derselbe: Hol deine Schufa-Selbstauskunft, bevor die Bank es tut. Du hast Anspruch auf eine Datenkopie. So weißt du, was dort steht, kannst falsche Einträge beanstanden und musst im Gespräch nicht improvisieren.
Wenn ein Eintrag korrekt ist, ist Offenheit die bessere Strategie. Banken finden ihn ohnehin. Wer den Hintergrund von sich aus erklärt, wirkt glaubwürdiger als jemand, bei dem der Eintrag im Prüfprozess auftaucht.
Was passiert, wenn dein Einkommen gesunken ist?
Das ist in der Praxis häufiger relevant als der Schufa-Eintrag selbst, etwa nach Elternzeit, Teilzeitwechsel oder Selbstständigkeit.
Banken müssen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung wahrscheinliche negative Entwicklungen berücksichtigen, zum Beispiel einen Zinsanstieg oder den Renteneintritt. Umgekehrt heißt das: Sie rechnen mit dem, was belegbar ist, nicht mit dem, was war.
Was hilft, wenn das Einkommen niedriger ist:
- Eine niedrigere Anfangstilgung senkt die Rate. Der Preis ist eine längere Laufzeit, und das kollidiert mit dem Renteneintritt, wenn du älter bist.
- Eine längere Zinsbindung gibt Planungssicherheit, wenn der Spielraum eng ist.
- Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung werden meist nur zu 75 bis 80 Prozent angerechnet. Rechne nicht mit dem vollen Betrag.
- Eine Sondertilgung vor dem Anschluss senkt Restschuld und Rate gleichzeitig.
Denk beim Zeitplan an dein Alter. Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Wer die Anschlussfinanzierung mit 55 abschließt, hat einen anderen Tilgungsbedarf als jemand mit 40.
