Anschlussfinanzierung nach Scheidung: die drei Wege

Wenn eine Ehe endet und die Immobilie gemeinsam finanziert ist, sind zwei Dinge zu klären: wer im Grundbuch steht und wer der Bank das Geld schuldet. Das sind zwei getrennte Fragen – über die zweite entscheidet die Bank. Für die Finanzierung gibt es drei realistische Wege: verkaufen und ablösen, eine Person übernimmt allein, oder ihr führt gemeinsam weiter. Welcher Weg trägt, hängt am Einkommen und daran, wo du in deiner Zinsbindung stehst. Dieser Artikel behandelt die Finanzierungsseite, die rechtlichen Fragen gehören in anwaltliche Beratung.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Das Grundbuch regelt das Eigentum, der Darlehensvertrag die Haftung. Beides wird getrennt geändert.
• Wer aus dem Grundbuch geht, ist nicht aus dem Darlehen. Dafür braucht es eine Schuldhaftentlassung – die muss die Bank bewilligen.
• Die Bank prüft dann komplett neu, ob ein Einkommen die Rate allein trägt.
• Endet die Zinsbindung ohnehin, ist der Wechsel zu einer anderen Bank ohne Zusatzkosten möglich.
• Ob eine höhere Tilgung nötig wird, hängt nicht davon ab, ob eine oder zwei Personen finanzieren, sondern vom Alter der übernehmenden Person und davon, was deine Bank akzeptiert.

Inhaltsübersicht

• Was heißt Anschlussfinanzierung nach einer Scheidung?
• Eigentum und Haftung sind zwei verschiedene Dinge
• Die drei Wege im Überblick
• Kannst du deine Ex-Partner:in aus dem Darlehen herauslösen?
• Ein Einkommen statt zwei: Rate, Tilgung und Renteneintritt
• Das Timing: wo stehst du in deiner Zinsbindung?
• Fazit: wie du jetzt vorgehst
• Häufige Fragen

Was heißt Anschlussfinanzierung nach einer Scheidung?

Anschlussfinanzierung nach einer Scheidung ist die neue Regelung für ein Immobiliendarlehen, das zwei Menschen gemeinsam aufgenommen haben und nach der Trennung nicht mehr gemeinsam tragen wollen. Neu ist dabei nicht nur der Zinssatz, sondern die Frage, wer künftig im Vertrag steht.

Daraus werden zwei Aufgaben, die oft durcheinandergeraten. Wem gehört die Immobilie künftig? Das klärt ihr untereinander und beim Notar. Wer schuldet der Bank das Geld? Das entscheidet die Bank. Wie Vermögen aufgeteilt wird und was steuerlich passiert, gehört in anwaltliche Beratung.

Eigentum und Haftung sind zwei verschiedene Dinge

Das ist der Punkt, an dem die meisten Menschen falsch liegen – deshalb steht er hier vorn. Im Grundbuch steht, wem die Immobilie gehört. Im Darlehensvertrag steht, wer der Bank das Geld zurückzahlen muss. Zwei Dokumente, zwei Verfahren.

Habt ihr den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben, seid ihr beide Gesamtschuldner: Jede Person schuldet die volle Summe – die Bank kann die Rückzahlung nach ihrer Wahl ganz oder teilweise von jeder von euch verlangen (§ 421 BGB). Das ergibt sich aus eurer gemeinsamen vertraglichen Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag (§ 488 BGB).

Der praktische Kern: Wer seinen Anteil überträgt und aus dem Grundbuch ausgetragen wird, haftet weiter. Die Entlassung aus dem Darlehen ist ein eigener Schritt, den nur die Bank machen kann.

Die drei Wege im Überblick

Drei Wege tragen in der Praxis – alle drei sind ordentliche Lösungen. Welcher passt, entscheidet sich an der Rate und am Zeitpunkt.

Verkaufen und das Darlehen ablösen

Ihr verkauft, zahlt aus dem Erlös zurück, was ihr der Bank noch schuldet, und teilt auf, was übrig bleibt. Das ist der klarste Schnitt, weil danach niemand mehr im Vertrag steht. Verkauft ihr mitten in der Zinsbindung, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Eine Person übernimmt allein

Eine Person bleibt, übernimmt den Anteil der anderen und zahlt sie aus. Die andere muss dafür aus dem Darlehen entlassen werden. Reicht das vorhandene Geld für die Auszahlung nicht, wird das Darlehen größer als die bisherige Restschuld. Dann prüft die Bank zusätzlich, ob der Betrag noch zum Wert der Immobilie passt.

Beide führen das Darlehen gemeinsam weiter

Der Vertrag bleibt, wie er ist. Für eine Übergangszeit ist das oft die ruhigste Lösung. Ihr regelt untereinander, wer welchen Anteil der Rate zahlt. Beide haften dabei weiter für die volle Summe.

Ob dein Weg eine Verlängerung bei der bisherigen Bank oder ein Wechsel ist, ist eine eigene Frage – mehr dazu unter Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung.

Kannst du deine Ex-Partner:in aus dem Darlehen herauslösen?

Ja, das geht. Der Vorgang heißt Schuldhaftentlassung. Die Bank entlässt eine der beiden Personen aus dem Vertrag, danach schuldet nur noch eine das Geld. Der Vertrag läuft weiter, mit demselben Zinssatz und derselben Zinsbindung.

Nicht genügen dafür: eine Absprache zwischen euch, ein gerichtlicher Beschluss über das Eigentum oder eine Änderung im Grundbuch.

Muss die Bank zustimmen, wenn nur einer von uns das Darlehen weiterführt?

Ja. Ohne ihre Zustimmung gibt es keine Schuldhaftentlassung – die Bank ist nicht verpflichtet, sie zu erteilen. Sie verliert eine von zwei haftenden Personen und damit ein Stück Sicherheit. Sie stimmt zu, wenn die verbleibende Person aus ihrer Sicht allein tragfähig ist. Lehnt sie ab, bleiben das gemeinsame Weiterführen oder der Verkauf. Endet die Zinsbindung ohnehin, kann eine andere Bank den Fall auch anders bewerten.

Was die Bank dabei prüft

Die Bank prüft nicht nach, sondern rechnet neu. Es ist eine vollständige Bonitätsprüfung, also eine neue Prüfung, wie sicher die Rückzahlung für sie ist. Nur diesmal mit einem Einkommen statt zwei. Auf dem Tisch liegen dabei in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, eine Selbstauskunft, eine SCHUFA-Auskunft und Nachweise über weitere laufende Kredite.

Wie viel Einkommen eine Bank sehen will, ist eine eigene Rechnung – mehr dazu unter welches Einkommen die Bank für eine Baufinanzierung erwartet.

Ein Einkommen statt zwei: Rate, Tilgung und Renteneintritt

Die Rate bleibt zunächst gleich hoch, das zweite Einkommen dahinter fällt weg. Rechne deshalb zuerst aus, welche Rate ein Einkommen trägt. Wir rechnen bei Navera mit maximal 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Rückzahlung. Der Rechenweg: Nettoeinkommen mal 0,4.

Ein Beispiel. Zwei Menschen haben zusammen 4.500 € netto im Monat, tragbar sind davon 1.800 €. Nach der Trennung bleibt eine Person mit 2.800 € netto in der Immobilie, tragbar sind nun 1.120 €. Der Spielraum schrumpft also um 680 € im Monat, ohne dass sich am Darlehen etwas geändert hat.

Dazu kommt der Zeitfaktor, der aber nichts mit der Zahl der Kreditnehmenden zu tun hat. Die meisten Banken kalkulieren so, dass das Darlehen vor dem Renteneintritt zurückgezahlt ist – egal ob eine oder zwei Personen im Vertrag stehen. Entscheidend ist allein das Alter der Person, die das Darlehen jetzt trägt, und was deine Bank dabei akzeptiert. Wer mit 46 Jahren allein übernimmt und mit 67 aufhören will, hat noch rund 20 Jahre. Als Faustregel gilt: 2 % Rückzahlung im Jahr bedeuten rund 30 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, 4 % rund 20 Jahre. Bleibt bei diesem Alter weniger Zeit als die bisherige Tilgung hergibt, braucht es eine höhere Tilgung – unabhängig davon, ob vorher eine oder zwei Personen finanziert haben. 

Zwei Punkte fallen leicht unter den Tisch. Eine neue Heizung oder ein neues Dach zahlt danach eine Person allein, deshalb gehören solche Kosten in die Planung. Und ein Sondertilgungsrecht hilft, wenn sich die Lage später entspannt. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten, im Vertrag stehen muss es aber.

Das Timing: wo stehst du in deiner Zinsbindung?

Die Zinsbindung sagt, wie lange dein Zinssatz garantiert gleich bleibt. Wo du darin stehst, verändert die Kosten deiner Entscheidung stärker als alles andere.

Fällt die Trennung mit dem Ende der Zinsbindung zusammen, ist das ein Vorteil. Der Anschluss wird ohnehin neu verhandelt. Du kannst verlängern oder zu einer anderen Bank wechseln, ohne dass für den Wechsel eine Entschädigung anfällt. Genau dann lohnt der Vergleich, weil die neue Rate für die nächsten Jahre gilt – den Zeitplan, wenn die Zinsbindung ausläuft, findest du im verlinkten Artikel.

Fällt die Trennung mitten in die Zinsbindung, hängt es daran, ob Geld an die Bank zurückfließt:

• Ihr verkauft oder löst ab: Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich – der Verkauf ist so ein Fall (§ 490 Abs. 2 BGB).
• Eine gesetzliche Obergrenze in Prozent gibt es dafür bei Baufinanzierungen nicht. Die Deckelung auf 1 % oder 0,5 % der Restschuld gilt nur für Raten- und Autokredite.
• Läuft dein Darlehen schon lange, prüfe das Sonderkündigungsrecht: 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit 6 Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
• Nur eine Person wird aus der Haftung entlassen: Dann wird nichts zurückgezahlt – eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nicht. Ob die Bank für die Vertragsänderung ein Entgelt verlangt, ist von Haus zu Haus unterschiedlich. Jede Bank kalkuliert die Prüfung individuell, bei mehr als 600 Banken im Vergleich lässt sich dafür keine verlässliche allgemeine Zahl nennen.

Fazit: wie du jetzt vorgehst

Die Finanzierungsseite einer Trennung ist vor allem eine Reihenfolge-Frage. So wird die Lage übersichtlicher:

1. Hol dir den Darlehensvertrag und die letzte Jahresmitteilung. Darin stehen Restschuld, Zinssatz und das Ende der Zinsbindung.
2. Rechne aus, welche Rate ein Einkommen trägt. 40 % des Nettoeinkommens sind die Obergrenze.
3. Entscheidet gemeinsam, ob die Immobilie bleiben soll. Daran hängt alles Weitere.
4. Frag die Schuldhaftentlassung bei der Bank an, wenn eine Person übernimmt.
5. Vergleiche Angebote, wenn die Zinsbindung ohnehin endet.
6. Kläre Eigentum, Ausgleich und Steuern parallel anwaltlich.

Häufige Fragen